17.01.2020      22      0
 

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками


Можно ли продать жилье родственнику

Обычно такие сделки купли продажи между близкими родственниками проводятся без передачи денег. Однако, сделка признается недействительной и аннулируется, если будет доказано, что финансовые расчёты не осуществлены. Что бы этого не произошло, должны быть соблюдены необходимые правила и предъявлены доказательства того, что сделка проведена в соответствии с правилами, предъявляемыми к расчётам.

Недвижимое имущество не может продано одним супругом, если оно зарегистрировано на другого. Сделка такого рода признаётся незаконной и договор купли-продажи не пройдёт через процедуру регистрации, если она не соответствуют законодательным нормам.

Бывает и так, что родители не хотят передавать жилплощадь детям, если они имеют официального супруга, ведь тогда эта недвижимость будет считаться общей собственностью супругов и при разводе поделится. Таким образом, семья, передавшая свою недвижимость, понесёт убытки.

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Как оформить сделку купли-продажи между родственниками

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Оформление купли-продажи между родственниками осуществляется на общих основаниях. Сделка состоит из следующих шагов:

  • documenting-pen-1024x683сбор необходимой документации (свидетельство о собственности на недвижимость, техпаспорт, справка из БТИ, документ из жилконторы о зарегистрированных в помещении лицах, согласие супруга и другие по требованию);
  • оформление договора в письменной форме;
  • оплата госпошлины;
  • обращение в Росреестр для регистрации перехода прав собственности;
  • регистрация прав собственности;
  • передача денежных средств.

Если квартира приобретается супругами как долевая собственность, договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса. Нотариальному удостоверению сделка также подлежит, если отчуждаемая квартира является объектом долевой собственности или принадлежит несовершеннолетнему. Чтобы продать недвижимость, принадлежащую лицу младше 18 лет, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

При заключении сделки купли-продажи продавец должен уплатить налог на доходы. Однако он имеет возможность оформить налоговый вычет.

Анализируя ситуацию, семья в любом случае столкнется с выбором: оформлять дарственную или куплю продажу квартиры. Похожие на первый взгляд, данные инструменты серьезно отличаются друг от друга.

Преимущества дарения близкому родственнику перед куплей продажей:

  1. Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
  2. Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
  3. Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
  4. Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
  5. Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.
Предлагаем ознакомиться:  Как узнать, есть ли завещание на наследство после смерти родственника

Недостаток дарения между ближайшими родственниками заключается в том, что у заинтересованных лиц появляется возможность оспаривать сделку как совершенную под давлением или угрозами. При купле продаже такая позиция доказывается сложнее.

С учетом приведенных выше аргументов дарение является более выгодной сделкой между близкими родственниками, чем купля продажа. Однако в конечном счете, что лучше – продать подарить квартиру, каждая семья решает самостоятельно.

Итак, купля продажа квартиры между близкими родственниками – процедура вполне законная, хоть и отличающаяся некоторыми нюансами. Составить договор достаточно просто, он не требует дополнительного заверения у нотариуса. Нужно учитывать особенности налогообложения и тот факт, что покупатель лишен возможности оформить налоговый вычет.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Инструкция как купить или продать квартиру без риелтора описана далее.

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки.

Часто сделки купли-продажи между близкими родственниками проводятся лишь на бумаге, а средства при этом в действительности не передаются, но такой вариант предусматривает уплату государственного налога. Сумма сделки указывается в договоре, а значит, налог придётся платить именно с неё. Однако не стоит думать, что он будет ниже, если указать соответствующую заниженную стоимость квартиры.

Если не соблюсти правила, касающиеся денежных расчётов, сделку купли-продажи между родственниками могут признать недействительной и аннулировать. Для того, чтобы этого не произошло, необходимо зафиксировать передачу денег в виде расписки от получателя. Ещё надёжнее это будет сделать в присутствии свидетелей.

Как правило, налоговая служба ведёт отслеживание тех сделок, сумма по которым значительно ниже средней рыночной. За указание ложной информации в отношении реальной стоимости недвижимости, сотрудники налогового органа могут поднять величину налога до адекватной стоимости недвижимости, а также дополнить его штрафами и пени за уклонение от налоговой выплаты государству.

В число отрицательных сторон заключения договора купли-продажи между родственниками выступает то, что вычет по налогу (по ст. 220 Налогового Кодекса) не предусматривается. Он действует только, если сделка совершается между чужими друг другу людьми.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Однако для таких сделок действует общее правило, по которому, если квартира находится в собственности у близкого родственника свыше 3-х лет, то налог уплачивать не нужно. Это значит, что передать имущество будет выгоднее по договору купли-продажи. В то же время покупателю предоставляется право на получение имущественного вычета при приобретении жилплощади.

Существует ещё одна отрицательная особенность при выборе в пользу договора купли-продажи. Согласно ему супруги получают одинаковые права на владение недвижимостью, хотя если та же процедура проводится по дарственной, право собственности распространяется только на того супруга, на имя которого она выписана.

Заключение и расторжение сделок проходит через Росреестр и закрепляется в госреестре прав собственников.

Передача имущества по договору дарения не слишком пользуется популярностью у граждан, хотя именно этот вариант самый выгодный, хотя он имеет и отрицательные стороны.

Среди минусов в основном те же положения, что и при сделке купли-продажи.

Главный плюс дарственной в том, что касается уплаты налога. По законодательству, если квартира передаётся от близкого родственника, то взимание налога не происходит. Это условие касается не только недвижимого имущества, но и всех видов подаренного имущества, которое подлежит налогообложению.

Предлагаем ознакомиться:  У меня суд по кредиту что делать

Когда дарение происходит в пользу не очень близких родственников (дедушки, тёти, племянники и пр.) или в отношении знакомых, то тогда, тот, кто получил имущество, обязан перевести налоговую выплату в размере 13 % от рыночной цены.

Ещё один показательный пример, когда на жизнь того, кто оформил дарственную, совершается покушение тем, кто получил подарок. Тогда подарок может быть возвращён обратно дарителю. Всё это невозможно сделать при договоре купли-продажи.

Существуют примеры, когда родственники передают единоличное или долевое право собственности через фиктивную дарственную, но с передачей денежных средств, то есть совершают договор купли-продажи через мнимую дарственную. Такая сделка не считается истинным дарением, а потому заинтересованная сторона вправе признать её недействительной.

Если сделка признана мнимой, а квартира в собственности менее 3-х лет, то ему придётся внести налоговую выплату в размере 13%. В таком случае размер дохода равен сумме, которая была передана продавцу, а когда такая сумма неизвестна, то налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Во избежание признания сделки недействительной деньги за имущество следует передавать после составления дарственной без свидетелей и без расписки о передаче и получении средств.

Чтобы обойти возможные риски решения вопроса, когда сделка дарственной признаётся мнимой, а также уплаты налога с пенями и штрафами передавать имущество между близкими родственниками лучше по договору купли-продажи.

Процедура оформления сделки купли-продажи между родственниками вовсе несложный процесс. Для начала необходимо заполнить банк договора в письменном виде. При составлении положений договора лучше обратиться к юристу. Если этот документальный акт будет составлен неверно, то процесс регистрации права собственности не состоится.

Сделка купли-продажи между родственниками отличается только отсутствием правовых проверок. Это объясняется тем, что родственники больше друг другу доверяют, нежели чужие друг другу люди, а потому можно не запрашивать ряд справок и выписок, например из ЖКХ, ЖКУ, Росреестра и пр.

Налог и вычет

Согласно положениям налогового кодекса от 2019 года, по сделке не взимается государственный налог:

  • недвижимость передана по дарственной между родственниками, состоящими в близком родстве;
  • квартира состоит в собственности свыше 3-х лет (если менее, то оплачивается налог 13%);
  • стоимость недвижимости менее 1 млн. руб.;
  • сумма стоимости квартиры или доли та же, что и при покупке по предыдущей сделке;
  • налогом не облагаются доходы, полученные от продажи недвижимости по дарственной от близкого родственника (родители, дети, супруга или супруги).

Когда квартира состоит во владении родственника свыше трёх лет, то передавать её выгоднее через куплю-продажу, тогда и налог на доход физлица не платиться.

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Оформление договора дарения между родственниками

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Как и другие подобные соглашения он не требует подтверждения у нотариуса и регистрации.

В договоре в обязательном порядке указываются такие пункты:

  • предмет соглашения (указываются подробно характеристики объекта недвижимости: адрес, метраж, количество комнат);
  • сумма сделки (порядок оплаты, способ расчёта);
  • права и обязанности сторон;
  • обстоятельства, в случае которых предусмотрено несение взаимной ответственности сторон сделки.

Образец

Порядок передачи собственности в дар установлен в главе 32 ГК РФ. Согласно закону, договор дарения на недвижимость оформляется в письменной форме. Документ не нужно заверять у нотариуса, если стороны не опасаются того, что он будет оспорен третьими лицами.

В тексте документа необходимо четко указать объект недвижимости, данные передающей и принимающей стороны. В дарственной описывается желание дарителя безвозмездно передать недвижимость и согласие одаряемого принять дар. Договор должны подписать обе стороны.

При получении подарка одаряемый обязан оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости дара. Порядок оформления дарения между родственниками такой же, как при сделке между посторонними лицами. Однако согласно ст. 217 НК РФ близкие родственники освобождаются от уплаты НДФЛ. К близким родственникам относят:

  • родителей и усыновителей;
  • родных и усыновленных детей;
  • братьев и сестер;
  • мужа и жену.
Предлагаем ознакомиться:  Как оформить недвижимость в собственность

Если отец хочет подарить квартиру дочери, они оба освобождаются от необходимости уплаты налога. При дарении жилья дядей племяннику последний оплачивает НДФЛ в размере 13%.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Список документов

Регистрация в Росреестре

При обращении к нотариусу за оформлением договора стоимость его услуг будет равна 0,5% от стоимости недвижимости, которая указана в договоре. Наименьший размер пошлины равен 300 руб., а самый большой – 20 тыс. руб. Услуги нотариуса считаются отдельно и составляют от 3 тыс. до 7 тыс. руб.

Издержки по оплате тарифа нотариуса и госпошлины ложатся на плечи покупателя, хотя можно договориться по-родственному. Нотариусу не важно, кто производит оплату. После того, как покупателем выплачиваются указанные суммы, оформляется акт приема-передачи. Этот документальный акт скрепляет сделку и подтверждает исполнение обязательств сторонами. При составлении этой бумаги даётся ссылка на основной договор купли-продажи, а акт приёма-передачи выступает неотъемлемой его частью.

Заключительным этапом сделки выступает перерегистрации единоличного или долевого права на владение недвижимостью на основании договора купли-продажи в Росреестре.

После этих процедур покупатель становится полновластным владельцем недвижимостью.

Об авторе

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

  1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
  2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
  3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
  4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

Какие документы понадобятся

Оба этих документальных акта, договор купли-продажи и акт приёма-передачи, закрепляются подписями участников сделки. Бумаги необходимо предоставить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту расположения недвижимости. К ним прилагаются следующие бумаги:

  • заявление с просьбой зарегистрировать недвижимость;
  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве владением недвижимостью от прежнего собственника;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • акт приема-передачи;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждённая нотариусом разрешение супруга на сделку;
  • разрешение из органов опеки и попечительства на отчуждение собственности (если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо).


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector