17.01.2020      24      0
 

Регистрация договора долевого участия в Росреестре, проверка, сроки, помощь


Кто где и как должен регистрировать договор долевого участия в строительстве?

Один лишь нюанс говорит о сложности правоотношений между дольщиками и застройщиком — не так часто нормативные правовые акты устанавливают требования по регистрации непосредственно самого договора, то есть юридического документа. Как правило, обязательным является лишь регистрация перехода права.

Договор долевого участия является единственным в своем роде, который является обязательным для оформления в письменном виде и регистрации в Росреестре, когда речь идет об оформлении инвестиционных отношений дольщика и застройщика.

Такая страховка исключает недоразумения, возникающие с правами требования на квартиру в проектируем и строящемся доме. Договор долевого участия в Росреестре подлежит регистрации в обязательном порядке.

Законодательно порядок, а также условия заключения соглашения дольщиков и застройщика (договор участия в долевом строительстве) регламентирует ставший знаменитым в народе ФЗ-214, защищающий права дольщиков. Согласно правил п.3, ст.4, ФЗ-214 только после гос регистрации Росреестр долевое участие в строительстве приобретает правовую основу.

Процесс госрегистрации ДДУ имеет особенности, связанные с тем, регистрируется это первый договор, касаемо конкретного строительного проекта, или это любой из следующих договоров ДДУ этого же проекта строительства многоэтажного дома. Отличия состоят в перечне подаваемых в Росреестр документов. Регистрация первого договора предполагает наличие гораздо большего количества документов.

Подготовка документов включает проверку и изучение:

  • правового режима строящегося объекта;
  • правового статуса застройщика;
  • наличия всех разрешительных документов на застройку;
  • правильность и соответствие требованиям законодательства проектной документации и многое другое.

Поэтому только специалист в области права сможет выявить все несоответствия в них, а также найти пути разрешения возможных сложностей во взаимоотношениях с застройщиком.

Регистрация первого договора и сбор пакета документов проводится непосредственно самим застройщиком. В последующем любой дольщик по образцу первого договора, зарегистрированного в росреестре, может подать документы на регистрацию самостоятельно.

Застройщик должен в Росреестр предоставить не только сам юридический документ, но и все данные дольщика. Плюс к этому готовится полный пакет документов, который касается проекта строительства, сферы деятельности застройщика и т.д.

При проведении регистрации любого последующего ДДУ, госрегистратору поддается лишь сам договор, данные дольщика, а также сведения, идентифицирующие приобретаемую квартиру.

Получение документов после проведённой гос. регистрации происходит по предоставлению паспорта и выданной дольщику расписки. Согласно правил, прописанных п.2, ст.28, ФЗ-218, зарегистрированный договор имеет специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации ДДУ регламентируется правилами п.1, ст.16, ФЗ-218 — не более 7 рабочих дней. Если регистрационный пакет документов подавался через МФЦ, то к указанному сроку нужно добавить еще 4 дня.

Не знаете, как проверить регистрацию договора долевого участия? Согласно правилам законодательства, сделать это можно тремя способами:

  1. Непосредственно у застройщика, проверив наличие штампа о регистрации на самом договоре.
  2. Взять выписку из ЕГРН.
  3. Посмотреть непосредственно на сайте Росреестра.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре, проверка, сроки, помощь

С момента, когда права собственности на приобретенную квартиру оформлены, дольщик будет являться плательщиком налога на имущество физ. лиц.

Проведение регистрации договора является достаточно сложной процедурой, связанной с подготовкой и проверкой необходимой для этого документации.

Участнику ДДУ необходимо предоставить следующий перечень документации:

  • Заявление.

  • Договор участия (дополнительно прикрепляются сопутствующие приложения).

  • Документ, призванный удостоверить личность участника. Следует отметить, что документация может быть подана лично дольщиком или посредством представителя (в последнем случае требуется оформить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе).

  • Договор залога права требования (документ предоставляется исключительно в случаях, если имеет место наличие у дольщика соответствующего кредита).

  • Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации к вышеуказанному перечню дополнительно должно быть прикреплено письменное согласие супруга (если таковой есть) на осуществление сделки.

  • Документ, в положениях которого подробно описан объект сделки. Данная документация составляется застройщиком (в случае наличия согласия второй стороны – дольщика). В подобного рода документах указывается точное местоположение объекта сделки (не только фактический адрес строительства, но и этажность, номер подъезда, секция на этаже и прочее). К подробному описанию прикрепляется план недвижимости с четким указанием местоположения объекта сделки. Дополнительно определяется общая площадь будущего жилья.

  • Квитанцию об уплате государственной пошлины. Следует отметить, что подобная процедура на текущий момент считается необязательной, но сохранить подобный документ настоятельно рекомендуется.

Предлагаем ознакомиться:  Договор цессии между физическими лицами образец бланк как составить в 2020 году

Предоставив в Росреестр вышеуказанный перечень документов, участник должен получить расписку о подаче документации с перечислением следующих данных:

  • Дата подачи документов участником сделки.

  • Полный перечень предоставленной документации.

  • ФИО уполномоченного представителя, принявшего вышеуказанные документы (должна присутствовать подпись).

  • ФИО и контактные данные представителя, уполномоченного информировать участника сделки о текущем состоянии дела и предварительных сроках завершения процесса.

Юридическое лицо собирает документацию в зависимости от предыдущего количества раз регистрации ДДУ. Если договор составляется и заключается с первым дольщиком, застройщик обязуется предоставить следующую документацию:

  • Официальное разрешение на проведение строительных работ.

  • Проектную декларацию.

  • Документы, характеризующие особенности создания жилого объекта (перечисление количества площадей, общий и отдельные планы площадей многоквартирного дома).

  • Договор страхования гражданской ответственности. Документ регламентирует нормы, которые могут быть предприняты по отношению к юридическому лицу в случае неисполнения или исполнения обязанностей ненадлежащим образом в процессе передачи жилой площади.

  • Документ, свидетельствующий о совершении выплаты страховой премии в соответствии с положениями договора страхования.

  • Учредительную документацию.

  • Документ, подтверждающий наличие государственной регистрации застройщика как юридического лица.

Если процедура первой регистрации ДДУ завершилась с положительным результатом, застройщик автоматически освобождается от предоставления документации при последующем заключении ДДУ.

Сроки регистрации договора рассчитываются следующим образом:

  • Если имеет место регистрация первичного договора (механизм регистрации пакета с участием первого дольщика), проходит не более 18 календарных дней.

  • Для проведения процедуры регистрации последующих договоров отводиться не более 5 дней.

Чтобы забрать зарегистрированный ДДУ, участник обязан предъявить паспорт (документ может быть заменен соответствующей доверенностью, предварительно заверенной в нотариальной конторе) и расписку, полученную от уполномоченного специалиста.

Рекомендуется тщательно осмотреть заверенный экземпляр договора. Документ должен содержать специальную регистрационную надпись, удостоверяющую проведение вышеописанной процедуры.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре, проверка, сроки, помощь

Новый закон о долевом строительстве предусматривает обязательное заключение между застройщиком и дольщиком договора о долевом участии или ДДУ.

Однако, если раньше ФЗ-214 предусматривал всего лишь принцип написания и заключения договора, то новые поправки предусматривают участие сторон гаранта для заключения ДДУ.

Застройщик и дольщик являются основными сторонами договора ДДУ, а банк и Росреестр финансовым и регистрационным гарантом заключения сделки по имущественному праву долевого участия строительства.

Существует два варианта решения вопроса, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестра. Первый – онлайн, а второй – заказать печатный вариант. В обоих случаях полученный документ будет иметь юридическую силу. Электронный документ – выписка из ЕГРН имеет усиленную квалифицированную подпись, печатный вариант – стандартную гербовую печать и подпись оператора Росреестра.

На сегодняшний проверка данных по ДДУ проводится как по базе Росреестра, так и, по сведениям Минстроя. В последнем случае содержатся данные по всем договорам, которые были оформлены после 20 октября 2017 года.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды квартиры ндфл

Причем указываются договора как на основании эскроу-счета, так и без таковых.

Начиная с 1 июля 2019 года, обязательным пунктом наличия в ДДУ является принцип и механизм раскрытия эскроу-счета, после того, как застройщик выполнит условия по договору долевого участия перед дольщиком.

В качестве рабочего документа, который указывает ДДУ по долевому строительству является выписка из ЕГРН. Это официальный регистрационный документ кадастровой палаты. В настоящее время предусмотрен обязательный механизм регистрации договора Росреестром.

Стороны сделки застройщик и дольщик посещают кадастровую палату и заключают договор. Росреестр приглашает к участию в сделке банк, где будет открыт эскроу-счет дольщика.

На счет будет зачислена сумма по ДДУ, при этом застройщик не имеет права пользоваться указанными денежными средствами.

Проверка и получение зарегистрированного ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра.  Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Согласно закону 214 ФЗ, оплата квартиры производится только после регистрации договора долевого строительства. Не платите застройщику раньше!

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре.  Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика).

  Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке.

Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Путина, в котором было заявлено, что договоры долевого участия с июля 2018 года отменятся, и не будут заключаться, у рядовых граждан возникает много вопросов.

Причина в том, что застройщики подсуетились и заранее оформили разрешение на возведение домов по старым правилам. Поэтому необходимо в первую очередь уточнить, когда именно было согласование документации и для контроля ситуации провести онлайн-проверку ДДУ в Росреестре.

Несмотря на огромную «армию» обманутых дольщиков, которые до сих пор не въехали в свои квартиры (многие и не въедут), риск при оформлении долевого участия остаётся большим. К выбору застройщика следует относиться с особой осторожностью.

Кроме того имеется мошенничество на рынке недвижимости, когда нередко одну и ту же квартиру продают неоднократно разным покупателям. Такой вариант возможен при покупке недвижимости по предварительному договору без регистрации в надзорных органах.

Поэтому проверка ДДУ в Росреестре, не занимающая много времени, позволит сохранить вложенные в квартиру деньги и избежать обмана.

Важно! ДДУ без регистрации в Росреестре не имеет юридической силы. Он не используется при судебных разбирательствах, не гарантирует дольщику возврат денег в случае форс-мажорных обстоятельств или мошенничества. Печати и подписи на документе не являются основанием для возмещения убытков или устранения недоделок.

На практике застройщик навязывает при оформлении договора сразу внести необходимую сумму, уверяя, что таким образом можно зарезервировать лучшие варианты квартир, процедура значительно упрощается и ускоряется, приводя много убеждающих факторов.

Совет! Ни при каких условиях не следует подписывать предварительный договор до регистрации в Росреестре. Статус дольщика появляется с момента внесения данных в реестр недвижимости.

Регистрация гарантирует:

  • правомочность всех документов застройщика;
  • наличие разрешительной, законной проектной документации, имеющей юридическую чистоту;
  • соответствие Федеральному закону № 214 всех действий девелопера.
Предлагаем ознакомиться:  Муж хочет усыновить моего ребнка как это сделать

Закон о переселении из аварийного жилья

Подтверждением, что объект недвижимости прошёл проверку регистрации договора в Росреестре, является проставленный штамп с указанием регистрационного номера и соответствующих подписей.

Согласно установленным правилам ДДУ регистрирует застройщик по отлаженной технологии. Дольщику же нужно только проконтролировать процесс и убедиться, что документ зарегистрирован. Возможны два способа проверки:

  • через запрос в МФЦ или Росреестра для получения выписки ЕГРН;
  • с помощью онлайн-сервиса Росреестра.

Через МФЦ

Этот вариант возможен при личном обращении за документом. Имея при себе паспорт и договор, предварительно оплатив госпошлину 200 рублей, дольщик обращается в любой МФЦ.

Как проверить договор ДДУ в Росреестре, что раскроют основные способы и порядок регистрации

Заполняется специальное типовое заявление. После получения документов регистратор выполняет проверку и выдаёт выписку со всеми параметрами объекта строительства. В нём указываются все заключённые ДДУ.

Остаётся найти номер своего документа.

Онлайн-проверка

Многих дольщиков интересует вопрос, как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. Обычно такие мысли возникают в случае, если регистрацией полностью занимался сам застройщик.

Узнать информацию о регистрации можно также двумя способами:

  • через обращение в Росреестр;
  • через обращение в МФЦ.

Как проверить регистрацию ДДУ по номеру договора? Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. Но при этом заявитель на руки не получит никакого подтверждения регистрации, он лишь получит сведения об этом. В результате такой проверки будет виден только номер регистрации ДДУ, остальные данные будут неясны.

Чтобы проверить онлайн регистрацию договора, нужно:

  1. Открыть сайт Росреестра.
  2. В графе «Электронные услуги» выбрать «Справочную информацию».
  3. Ввести данные из ДДУ.

Поиск будет осуществляться именно по земельному участку. До окончания строительных работ квартиры не будут числиться в регистрирующем органе как объекты недвижимости.

Чтобы заказать полноценную выписку из ЕГРН, нужно будет оплатить пошлину в размере 750 рублей. Выписка изготавливается по запросу в течение 5-7 дней, иногда бывают задержки.

Электронная выписка стоит дешевле – 300 рублей, и заказать ее проще через Интернет. Для отправки запроса на электронную выписку нужно на сайте Росреестра пройти в раздел «Получение сведений из ЕГРН». Такая выписка приходит на электронную почту обычно уже через 2-3 часа после отправки запроса.

Получение документов из Росреестра

Перечень обязательных документов, необходимых для регистрации застройщиком ДДУ с первым дольщиком, прописан положениями п.2, ст.48, ФЗ-218. Он состоит из следующих документов:

  • разрешение на проведение строительства;
  • подробный план строящейся многоэтажки, он должен содержать количество квартир, а также нежилых помещений с их площадями и планом расположения;
  • проектная декларация, касаемо проекта строительства конкретной многоэтажки;
  • заключение контролирующих органов, которое касается соответствия застройщика, как юр. лица требованиям, установленным ФЗ-214;
  • другие документы, которые касаются проекта строительства, компании, включая подготовленный первый экземпляр ДДУ;
  • сведения и документы, который должен предоставить дольщик.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Весь процесс регистрации договора можно разбить на несколько этапов:

  • подготовка указанных в перечне документов;
  • оплата госпошлины за проведение регистрации;
  • подача всех необходимых документов для проведения гос. регистрации в Росреестр.

Документы можно подать, кроме личного обращения в Росреестр или МФЦ, почтовым отправлением, либо отправить документы в электронном виде. Эта процедура выполняется на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи дольщика (застройщика).

Важно! Если документы подаются лично, необходимым является присутствие не только самого дольщика, но и представителя застройщика. Факт передачи документов для гос. регистрации подтверждается выдачей расписки о получении госрегистратором пакета документов.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector