17.01.2020      15      0
 

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора


Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости. В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий. Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Такой договор представляет собой особый документ, который заключается весьма распространено, а его подписантами могут выступать как физические, так и юридическими.

У каждого гражданина при наступлении определенного случая может возникнуть необходимость в расторжении документа, именно поэтому желательно включать такой пункт в сам договор аренды.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Действующее гражданское законодательство РФ пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам договора возможность его расторжения по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Стороны могут в любое время договориться и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора до истечения срока его действия. В указанном случае проблем обычно не возникает, поэтому остановимся только на отдельных моментах.

Во-первых, соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Соответственно, соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более года, согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ должно быть заключено в письменной форме, или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо; соглашение о расторжении договор аренды недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, в случае, если момент расторжения договора не согласован сторонами в самом договоре, то обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

2.1. Аренда на неопределенный срок.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Указанное возможно при условии предупреждения об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, другой стороны договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Иные сроки могут быть согласованы самим договором.

Необходимо иметь в виду, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610 ГК РФ).

2.2. Аренда на определенный срок.

Если договор заключен на определенный срок, то законом право одностороннего досрочного расторжения прямо не предусмотрено, и для того, чтобы право на односторонний внесудебный отказ возникло, необходима его фиксация в самом договоре. Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано в договоре, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность. Это означает, что при действии норм, например, о защите прав потребителей, сослаться на право досрочного расторжения договора не получится.

3.1. Общие правила расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.

3.1.1. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценку существенности характера нарушений в случае наличия спора производит суд, исходя из конкретных обстоятельств дела.

3.1.2. Расторжение договора в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно (!

) следующих условий:- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Следует иметь в виду, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, и суды идут на признание изменившихся обстоятельств существенными крайне неохотно.

3.2. Расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии специальных оснований.

При досрочном расторжении договора аренды действуют по общему правилу ст. 619 и 620 ГК РФ.

3.2.1. Расторжение по требованию арендодателя.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;- существенно ухудшает имущество;- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;- арендатору не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно (например, ключи);

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Госпошлина за замену водительского удостоверения стоимость в 2020 году

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат.

Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Расторжение договора аренды

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается бессрочным?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;

Обоснование.Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано 

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

r /{amp}gt;

  • срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок.

Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

r /{amp}gt;

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

r /{amp}gt;

  • условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

r /{amp}gt;

Расторжение договора аренды

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендатор, который имеет право отказаться от договора каждый раз при повышении ключевой ставки Банка России более чем на 1 процент, этого не сделает и продолжит пользоваться арендованным имуществом, то будет считаться, что арендатор своим правом на отказ от договора не воспользовался.

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

  • либо «в одностороннем порядке»;
  • либо «во внесудебном порядке»;
  • либо «без обращения в суд».

r /{amp}gt;

Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора

«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд признал за арендодателем право на односторонний отказ от исполнения договора аренды 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании долга по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы, задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения действия договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В связи с образовавшейся у арендатора задолженностью по арендной плате арендодатель направил ему претензию, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Арендодатель также указал в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок договор аренды считается расторгнутым, и в этом случае помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения договора.

Претензия истца была получена ответчиком, задолженность по арендной плате не была погашена. Это послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично (была снижена сумма неустойки) и обязал ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи арендодателю. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является расторгнутым.

договор

Суд апелляционной инстанции решение суда в части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение помещения и об освобождении занимаемых нежилых помещения отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В отношении спорного договора такое право арендодателю не было предоставлено, поэтому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На основании этого суд апелляционной инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения договора.

Основания для прекращения договора

Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.В этом случае такими основаниями выступают:

  1. Окончание срока аренды, который прописан в документе.
  2. Соглашение между сторонами на добровольной основе.
  3. По инициативе владельца.
  4. По инициативе квартиросъемщика.

К сожалению, в последних двух случаях часто возникают споры между сторонами, которые не получается разрешить без вмешательства суда.

Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.

Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды номеров в гостинице на длительный срок

Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:

  • № договора, который подлежит расторжению;
  • личная и контактная информация обеих сторон сделки;
  • основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
  • отсутствие претензии от обеих сторон.

Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.

После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.

Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.

Внимание! Если возникают споры и стороны не могут договориться самостоятельно, то это дело передается на рассмотрение в суд.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

  • вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
  • неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
  • на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
  • не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).

Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит на следующих основаниях:

  • имущество не было предоставлено в аренду или владелец препятствовал его использованию по назначению;
  • были выявлены существенные недостатки после заключения документации, которые не могли быть обнаружены при осмотре до подписания сделки;
  • не производился капитальный ремонт собственником (в случаях, когда ответственность за это возложена на арендодателя);
  • имущество негодно для использования, но пользователь не имеет к этому какого-либо отношения.

Все эти действия регламентируются на законодательном уровне, а именно ст. 620 КГ РФ. В связи с этим стороны могут предусмотреть иные случае, когда расторжение по инициативе одного из них будет осуществляться по решению местного суда.

Если в договор аренды включается пункт о расторжении, то нужно внимательно отнестись к составлению формулировки. Если фраза будет носить двусмысленный характер, то судья может вынести свое решение исходя из своих убеждений.

Бывают случаи, когда в договоре указывают фразу только о том, что съемщик может потребовать у второй стороны расторжения договора, но это не значит, что он может в прямом смысле расторгнуть договорные отношения.

Но спасением для него в такой ситуации может стать наличие отдельного пункта в договоре о прекращении сделки, где прописаны конкретные действия обеих сторон.

Часто арендодатели включают пункт, в котором арендатор обязан будет уведомить владельца о досрочном освобождении здания. Только здесь ничего не упоминается о праве временного пользователя имущества на отказ от договора.

Это серьезное нарушение, ведь данная фраза не наделяет правом арендатора обратиться в суд с иском в одностороннем порядке.

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) ориентирован законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, может быть расторгнут наймодателем досрочно только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

Расторжение договора аренды

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;-  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Наем жилья зачастую путают с арендой здания, но существует конкретное и единственное отличие между этими понятиями. Нанимателем в таких отношениях может выступать только физическое лицо, а вот юридические лица смогут воспользоваться лишь схожей услугой – арендой здания.

Наем, в отличие от аренды, не предусматривает обязательного извещения второй стороны о будущем расторжении отношений. Но если это прописано в договоре найма, то сторона уведомляет о своих намерениях за 3 месяца до совершения расторжения.

При этом наличие срока договора никак не влияет на решение сторон, пользователь может расторгнуть договор тогда, когда ему это будет удобно. Письмо о расторжении контракта аренды направляется на регистрационный адрес собственника.

Если стороны отношений изначально договорились о предупреждении жильца за нарушения условий договора и наймодателем было дано определенное время, чтобы вторая сторона смогла испарить ситуацию, то этот период должен быть зафиксирован в договоре найма помещения.

Обычно это время называют «разумный срок», определяется конкретный период, которого должно хватить для исправления всех ошибок и недочетов. Но если за это время не было выполнено никаких исправительных действий, то дело передается в судебный орган.

Соглашение обычно выступает как самый простой и быстрый документ, который можно заключить и применить между сторонами сделки. Он оформляется либо для исправления определенных нарушений или же для расторжения отношений.

Если наем был заключен более чем на один год, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в ЕГРН. Соглашение же в этом случае послужит основанием для прекращения сделки и регистрации в Росреестре расторгнутого договора.

Если соглашение между членами контракта все-таки было достигнуто, то в таком случае должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Он не обязательный, но в случае возникновения каких-либо споров его наличие существенно окажет положительную роль.

В этом документе указывается:

  • наименование обеих сторон;
  • вид передаваемого в пользование имущества;
  • состояние недвижимости.

Внимание! Если у членов контракта отсутствуют какие-либо претензии или недовольства, то это стоит отразить в самом акте.

Иногда арендодатели, которые разбираются в юридических аспектах, нарочно составляют договор об аренде именно таким образом, чтобы съемщик не имел никакой выгоды и понес серьезные убытки.

В случае, когда в договоре имеется информация о лишении залоговой суммы по причине досрочного разрыва контракта, то данный факт является основанием для его отмены и обращения за помощью к юристам.

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Право на расторжение договора в зависимости от его срока

В соответствии с ГК РФ ст. 610 договор может иметь следующие виды срока:

  • определенный;
  • неопределенный.

Важно! Если документы имеют неопределенный характер, то прекращение сделки по поводу недвижимого имущества должно уведомляться стороной договора за 3 месяца. Но подписанты имеют право в договоре обозначить иные сроки о предупреждении подобных действий.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

После того, как арендодатель принимает решение о расторжении договора аренды, нередко арендатор оставляет в помещении принадлежащее ему имущество. Имущество арендатора чаще всего не представляет интереса для арендодателя, однако оно может мешать последующему использованию помещения. В связи с этим надлежит определить, что можно предпринять арендодателю в отношении такого имущества арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Приказ об увольнении в связи с истечением срока трудового договора

Во-первых, арендодателю надлежит направить арендатору уведомление о необходимости освободить помещение от имущества арендатора. Сделать это можно совместно с уведомлением о расторжении договора или уже после него.

Во-вторых, обнаружив, что в арендуемом помещении после расторжения договора аренды (не важно, по соглашению сторон/судебного или внесудебного) остались вещи арендатора, и арендатор не выражает намерения по его вывозу, арендатору следует описать оставленное имущество и обеспечить сохранность этого имущества.

Указанное следует из положений ГК РФ, так как в случае утраты или повреждения такого имущества на арендодателя может быть возложена обязанность по компенсации арендатору убытков, вызванных утерей/порчей имущества. Обязанность арендодателя нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества может быть возложена судом, если арендатор сможет доказать факт наличия в помещении имущества и его объем/стоимость, а арендодатель не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности имущества.

Опись имущества лучше проводить в присутствии представителя арендатора, однако, именно с этим обычно возникают проблемы. Чтобы подстраховать себя, арендодателю следует направить уведомление арендатору о вызове на опись имущества, обозначив конкретную дату и место. Если арендатор не явится, то арендодатель может произвести опись самостоятельно, лучше, если это будет произведено с привлечением стороннего лица, каковым может стать представитель управляющей компании/бизнес-центра, иные подобные лица.

В целях обеспечения сохранности имущества арендатор может либо справиться своими силами, ограничив третьим лицам доступ к помещению, где находится имущество, либо же заключив договор хранения, обратившись к профессиональной организации. Последний способ предполагает несение арендодателем нежелательных расходов, однако, именно при выборе договора хранения, в котором будет прописано имущества, сданное на хранение, а также стоимость услуг по хранению, вероятность последующего взыскания с арендатора убытков арендодателя, связанных с оставлением арендатором имущества, серьезно возрастает.

В-третьих, при необходимости перемещения оставленных арендатором вещей надлежит составить соответствующий акт.

В-четвертых, если арендодатель намерен удержать оставшееся имущество арендатора с целью удовлетворения из его стоимости задолженности арендатора, следует иметь в виду, что удерживаемое имущество не должно превышать по стоимости размер задолженности арендатора. В противном случае действия арендодателя могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Для оценки стоимости удержанного имущества советуется привлекать оценочную организацию на основании договора о предоставлении услуг об оценке, по результату исполнения которого у арендодателя окажется заключение/акт об оценке.

Немаловажным представляется необходимость учитывать, что как таковые действия по перемещению и удержанию имущества арендатора являются довольно рискованными, так как существует вероятность в подаче недовольным арендатором заявления о присвоении/краже, либо об истребовании вещи из чужого незаконного владения.

Существует еще одна возможность дополнительно обезопасить арендодателя, первоначально включив в текст договора аренды пункт, гласящий, что «настоящим стороны согласовали, что в случае, если арендатор по истечении N дней с момента прекращения договора аренды не обеспечит вывоз принадлежащего ему имущества, указанное имущество признается брошенными вещами, и поступают в собственность арендодателя, а бездействия арендатора признаются отказом собственника от права собственности на оставленное имущество».

Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст. 226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:- вещи должны быть движимыми;- обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь;

Другие брошенные вещи могут поступить в собственность лица, вступившего во владение ими, только по судебному решению о признании вещей бесхозяйными по заявлению этого лица.

письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения.

Таким образом, расторжение договора аренды не всегда является простым к реализации шагом, однако в случае соблюдения всех необходимых мер предосторожности, а также правила о документальной фиксации своих действий, соблюсти свои интересы и избежать негативных последствий возможно по-максимуму.

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ. Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

Чтобы выполнить все этапы расторжения деловых отношений, нужно собрать документы:

  • о приеме-передаче арендного имущества;
  • о передаче имущества, которое соответствует всем техническим требованиям и условиям договора;
  • об имуществе, находящегося внутри арендуемого объекта недвижимости;
  • о передаче дубликата ключей арендатору здания;
  • об отсутствии каких-либо претензий со стороны съемщика.

Внимание! Список может дополняться в зависимости от требований судебного органа, в котором, вероятно, будет проходить слушание по делу.

Особенности процедуры расторжения договора аренды

Каждый процесс прекращения сделки основан на особенностях и порядках их проведения. Будущий арендатор должен знать существенные различия между ними.

Земельного участка

К сожалению, в ЗК РФ нет конкретной статьи об этапах проведения прекращения таких отношений, но вполне можно руководствоваться общими требованиями кодекса.

Так как землевладение является полноценным объектов арендуемого имущество, то к нему может быть причастно 2 случая расторжения:

  1. Если арендное время не указано в документах и сторона была уведомлена о прекращении сделки.
  2. Если одна из сторон имеет на это право, определенное контрактом.

Когда арендодатель является собственником территории, то арендатору передается право на аренду данного участка. А, когда владелец не имеет отношения к этой недвижимости, то арендатор может получить лишь право пользования.

Нежилого помещения

Что касается нежилых помещений, то законодательство РФ не разделяет порядок прекращения контракта для жилой или нежилой недвижимости. Для нее действуют такие же нормы и правила.

В таком случае право аренды передается наследнику арендатора, а его смерть не является основанием для прекращения контракта. Если в бумагах предусмотрен пункт об односторонней внесудебной аннуляции, то владелец здания может им воспользоваться. В противном же случае этот вопрос урегулирует местный суд.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector