17.01.2020      16      0
 

Как происходит наложение обременения на квартиру


Как наложить обременение на недвижимость?

Одной из главных причин наложения ограничений на жильё, выступает ипотечное кредитование. С одной стороны – это многолетняя выплата основного долга и процентного вознаграждения, с другой – получение собственной квартиры после выполнения всех обязательств.

В тех случаях, когда величина дохода клиента позволяет регулярно выплачивать фиксированную сумму денежных средств, банковская организация вполне охотно соглашается на выдачу ипотечного кредита. Подобный интерес обусловлен тем, что банк в любой ситуации останется в плюсе. Если заёмщик потеряет платежеспособность, задолженность может быть погашена путём реализации залогового имущества. Взаимодействие между банковской организацией и гражданином проводится на основании Закона «Об ипотеке», предусматривающем:

  • Формирование залоговых бумаг, предметом которых выступает жильё, приобретаемое заёмщиком. В соответствии с договором, квартира будет оставаться в залоге, вплоть до момента полного погашения задолженности. Таким способом гарантируются финансовые обязательства клиента. При потере платежеспособности заёмщиком, банк вправе реализовать залоговое имущество и возместить убытки.
  • Оформление договора между банковской организацией и гражданином РФ. Суть документа – выдача ипотечного займа, размер которого позволит приобрести выбранное жильё под установленное процентное вознаграждение и на длительный период времени. Права заёмщика ограничиваются возможностью жить в квартире и правом погасить всю сумму долга раньше установленного срока.

Даже если на дом или другой объект наложено обременение, действующим законодательством предусмотрен способ её реализации. В большинстве случаев, ключевой причиной вынужденной продажи становится потеря платежеспособности получателем ипотеки. Разумеется, можно пустить дело на самотёк и ждать пока банк самостоятельно отыщет покупателя и реализует жильё.

Для самостоятельной продажи обременённой квартиры, необходимо соблюдение нескольких условий:

  1. Получить согласие на сделку у кредитной компании, наложившей обременение;
  2. Уведомить потенциального покупателя о наличии соответствующих ограничений;
  3. Определить стоимость жилья.

Установленная сумма должна быть равна остатку долга по ипотеке либо превышать его. Интерес и выгода продавца полностью зависят от цены за квартиру. Фактически, он получит только те денежные средства, которые останутся после погашения долга по ипотеке.

Если все перечисленные условия будут соблюдены, банковская организация снимет ограничения и сделка купли-продажи может быть оформлена. Между участниками сделки подписывается договор, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре. Такой подход позволит продавцу законно продать квартиру, а покупателю приобрести жильё, которое гарантированно не будет иметь обременений.

Собственник недвижимости имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий на свою квартиру. Делается это для того чтобы исключить действия мошеннического характера со стороны арендаторов или родственников, имеющих доступ к документам на жилье.

Для наложения обременения необходимо обратиться в Росреестр и подать следующие бумаги:

  • Документы на право собственности.
  • Справку об открытии наследственного дела либо договор аренды.
  • Кадастровый паспорт.
  • Документы владельца жилья — паспорт, свидетельство о браке/разводе.
  • Если ограничение будет затрагивать права третьих лиц, необходимо приложить их нотариально заверенные согласия (для объектов с долевой собственностью или совместно нажитого имущества).

Оформить обременение можно через МФЦ. Для этого нужно передать либо отправить заказным письмом необходимый пакет документов. Обращение в МФЦ замедлит процесс наложения обременения. Ускорить его можно посетив Росреестр лично.

В действующем законодательстве нет определения, что такое обременение на квартиру или дом, хотя термин встречался в утратившем силу  ФЗ № 122 от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.  Отсутствие определения может быть обусловлено разным характером обременения, возникающего в силу разных причин.

Знатоки гражданского права обычно понимают под обременением статус имущественного объекта, в той или иной мере ограничивающий распорядительные права его владельца. Такой статус обычно выражается в наличии ограничений, договорных условий или запретов.

Ограничения могут возникать в силу разных обстоятельств:

  • по заключенному собственником договору (то есть добровольно);
  • при обращении взыскания (то есть принудительно);
  • когда этого требует закон.

Порядок приобретения этого статуса всегда одинаков: жилье без обременения обычно выступает либо предметом сделки, либо предметом обеспечения/исполнения обязательства собственника, в результате чего возникают ограничения.

Обременение недвижимости всегда возникает в чьих-либо интересах, при этом в каждом отдельном случае объем прав заинтересованного лица будет отличаться.

Учитывая ограничительный характер обременений в отношении прав собственников, в особенности владельцев недвижимости, в соответствии со ст. 131 ГК, такие обременения подлежат государственной регистрации и вносятся в ЕГРН.

Без регистрации ограничения не действуют, независимо от того, в каких случаях накладывается обременение. По сути, незарегистрированные обременения не препятствуют реализации распорядительных прав собственника. Учитывая это, выделим три главных особенности обременения недвижимости:

  • оно порождает препятствия при реализации владельцем права собственности;
  • оно возникает в интересах третьих лиц, у которых могут возникать права в отношении недвижимости;
  • оно требует государственной регистрации, иначе ограничение не действует.

Пришло время разобраться, почему могут наложить обременение. Как мы уже выяснили, имеется ряд причин, и у каждой из них есть собственная правовая природа. Обычно обременения возникают:

  • В силу договора. Собственник заключает соглашение, условия которого порождают определенные ограничения в отношении недвижимости и прав собственности на нее. В зависимости от условий и характера заключенного собственником договора, такие ограничения могут касаться распоряжения недвижимостью (например, если квартира в залоге) или ее использования (к примеру, если квартира находится в аренде).
  • В силу закона. Такое обременение обычно связывают с недвижимостью, приобретенной в кредит. В ее отношении ограничение права собственности возникает по закону, без дополнительной оговорки. Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК, все купленное в кредит до полной оплаты находится в залоге у продавца как обеспечение погашения обязательств владельца.
  • В силу обращения взыскания. В рамках исполнительного производства, для обеспечения дальнейшего обращения взыскания, приставы вправе обременять недвижимость, накладывая на нее арест. Кроме того, арест возможен в рамках уголовного производства как мера обеспечения возмещения вреда или санкции в виде имущественного взыскания.

Обычно причины обременений вписываются в одну из трех вышеописанных моделей. При этом виды возлагаемых на собственников жилья ограничений, а также их характер и состав, могут существенно отличаться. Это связано с объемом прав и требованиями лица, в интересах которого они накладываются.

Теперь вкратце рассмотрим, как наложить обременение на квартиру физическому лицу. Поскольку ограничение распорядительных прав должно возникать на основании сделки и неисполненного обязательства по ней, должна быть заключена подлежащая госрегистрации сделка: договор ипотеки, аренды, пожизненного содержания.

Важно: сделка должна быть оформлена надлежащим образом, и, когда того требует закон, нотариально удостоверена.

Исключительное основание – решение суда или постановление судебного пристава, вынесенное по просьбе заинтересованного лица. Однако такого рода обременения чиновники оформляют сами, лично направляя необходимые документы регистратору.

Регистрация обременения в Росреестре проводится по правилам, установленным ФЗ № 218 от 13.07.2015. Общий порядок процедуры выглядит следующим образом:

  1. Стороны подписывают договор, порождающий обязательство.
  2. Заинтересованная сторона (или обе стороны, как в случае с регистрацией ипотеки) подает заявление и пакет документов в местное отделение Росреестра лично, через МФЦ или сайт Госуслуги. В такой пакет обычно входит:
    • договор, заверенный нотариально;
    • удостоверительные документы сторон;
    • правоустанавливающие документы;
    • выписка из ЕГРН;
    • квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. рублей).
  3. Сотрудник службы, проанализировав пакет документов, принимает решение и производит регистрацию. Обычно оформление обременения осуществляется в течение 7 дней.
  4. Заинтересованное лицо получает договор с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН со сведениями о наложении ограничения.

Теперь вкратце рассмотрим, что нужно для снятия обременения с квартиры. Главное требование – полное погашение обязательства, на основании которого возникло ограничение. Для подтверждения отсутствия долга, как, например, в случае ипотеки, обязательным условием снятия обременений является заявление залогодержателя, поданное совместно с залогодателем. Для этого нужно либо погасить задолженность, либо достичь иных договоренностей между сторонами.

Тем, кого интересует, куда обратиться для снятия обременения с жилья, поясняем: снятие ограничений осуществляется местным отделением Росреестра, в том числе посредством обращения в МФЦ.

Потребуются некоторые документы, необходимые для снятия обременения с квартиры: совместное заявление сторон, заявление банка либо заявление собственника жилья, дополнительно предоставившего договор залога с отметкой о его погашении. Уплата госпошлины в данном случае не предусмотрена.

Что это значит

Обременение — ограничение на совершение определенных действий, наложенное на жилье, которое возникло на основании закона либо договора. Некоторые ограничения возникают по воле самого собственника (залог), а другие никак от него не зависят (арест).

Статья 209 ГК РФ поясняет, что под правом собственности подразумевается возможность:

  • Владеть.
  • Пользоваться.
  • Распоряжаться объектом.

Чаще всего ограничение блокирует именно последний пункт — возможность распоряжаться квартирой. Владелец имеет право проживать в ней, в некоторых случаях сдавать в аренду, но не может ни продать, ни завещать, ни подарить объект.

Кроме того, обременение подразумевает, что вследствие какой-то ситуации или сделки, третьи лица получают определенные права на объект. К примеру, банк становится залогодержателем квартиры при приобретении ее в ипотеку. В такой ситуации владелец жилья не может производить с ним определенные действия без одобрения банка.

Под обременением подразумевается ограничение прав владельца квартиры на ее использование. По факту, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом, без согласия третьей стороны. В ее роли может выступать любое физическое лицо, государственная или банковская организация.

Если квартира находится под обременением, владелец не сможет:

  • Заключить договор купли-продажи;
  • Передать имущество в дар
Предлагаем ознакомиться:  Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Осуществление сделок купли-продажи и дарения может быть оформлено после полного снятия обременения или наличия согласия третьей стороны. Так, с разрешения банка возможна продажа квартиры, взятой в ипотеку, при условии, что остаток долга будет оплачивать новый владелец.

Как происходит наложение обременения на квартиру

Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам имущества определенные полномочия, составляющие право собственности (ГК РФ, ст. 209):

  1. Владение – документальное подтверждение того, что конкретному гражданину принадлежит тот или иной объект недвижимости.
  2. Пользование – возможность проживать, а также извлекать пользу и присваивать полезные свойства имущества.
  3. Распоряжение – возможность передавать права собственности любым разрешенным способом (продажа, дарение, завещание и т.д.).

Наложение на квартиру обременения, лишает ее владельца права распоряжаться имуществом. Приобрести недвижимость с таким юридическим анамнезом можно при следующих обстоятельствах:

  1. Мошеннические действия. Продавцы недвижимости намерено скрывают от покупателя наличие ограничений прав собственности. Несмотря на то, что проверка юридической чистоты квартиры является необходимой частью сделки, имеющееся обременение зачастую остается в зоне закрытой информации. И хотя после обнаружения подобного факта можно расторгнуть договор купли-продажи, взыскать уплаченные денежные средства бывает не с кого.
  2. Информированное согласие покупателя. На рынке недвижимости существуют предложения, в которых продавцы честно оповещают потенциальных покупателей о наличии ограничений на жилплощади. В этом случае цена снижается примерно на 50% от стандартной рыночной. Такие квартиры являются привлекательными для тех, кто нуждается в собственной жилплощади, но не собирается в ближайшие годы ее продавать или отчуждать иным способом.

Возможные виды обременения

Наличие ограничений на недвижимости может стать большой проблемой для новых собственников. Чтобы избежать сложностей, необходимо тщательно проверять документы перед подписанием договора приобретения жилья. Конечно, в покупке такой проблемной квартиры есть один существенный плюс — стоимость ниже рыночной. Но перекрывает ли низкая цена имеющиеся риски?

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Уже подписанный договор купли-продажи может быть расторгнут, а вернуть потраченные средства будет сложно. В таких ситуациях приходится идти в суд, где нужно доказать, что сделка сорвалась из-за продавца. Это дополнительные денежные затраты, время и нервы. Даже при решении суда в пользу нового собственника, никто не может дать гарантии, что продавец добросовестно возместит понесенный покупателем ущерб.

Граждане, проживающие в собственном жилье, даже не подозревают, какие бывают обременения на квартиру. Существует несколько вариантов ограничений, которые блокируют право распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению:

  1. Ипотека. Один из самых распространенных вариантов. После оформления ипотеки и покупки квартиры в кредит, она находится в залоге у банка, который оформляет обременение в Росреестре. Оно с квартиры снимется только после полного погашения долга перед кредитором.
  2. Арест. Если объект недвижимости фигурирует в каком-то судебном деле в качестве спорной собственности или является залоговым имуществом при неисполнении долговых обязательств, на нее накладывается арест до окончания разбирательств. Соответственно все ограничения с квартиры будут сниматься тоже только по решению суда.
  3. Рента. Обязательство собственника взамен за пожизненный уход и содержание отдать свое жилье, также лишает его возможности распоряжаться имуществом. Обременение на квартиру в такой ситуации может быть снято только после смерти ее владельца.
  4. Доверительное управление. Управляющий на доверии нанимается с целью делегирования части полномочий по управлению конкретным объектом недвижимости. В зависимости от условий договора снятие ограничений возможно по окончания их срока действия или после смерти доверительного управляющего.
  5. Аренда. По договору недвижимость передается в пользование третьему лицу. До момента окончания срока действия документа собственник не имеет права выселять жильцов или отчуждать собственность. При заключении долгосрочной аренды, договор регистрируется в Росреестре, который накладывает на квартиру ограничения в праве распоряжения.
  6. Опека. Распространяется на несовершеннолетних детей, являющихся собственниками недвижимости. Наиболее распространенная ситуация, когда органы опеки накладывают ограничения – приобретение жилья за средства семейного капитала. В такой ситуации все члены семьи, включая детей, становятся равноправными владельцами квартиры. Продать ее без разрешения органов опеки невозможно.

Проверка недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) на наличие обременений должна проводиться еще на этапе подготовки к сделке. Но многие игнорируют этот этап осознанно или по незнанию. Подобная беспечность может привести к ряду неприятных последствий:

  1. Необходимость расторгнуть договор по приобретению недвижимости. При этом нужно учитывать, что все понесенные расходы на оформление сделки (оценка недвижимости, документы для предоставления в банк и т.д.), подлежат возмещению только в судебном порядке после доказательства вины продавца недвижимости.
  2. Увеличение расходов. Например, для снятия ограничения может потребоваться оплатить часть долга перед банком или неустойку жильцам, арендующим помещение. Если терять жилплощадь и расторгать договор купли-продажи не хочется, эти траты придется внести в бюджет семьи.
  3. Отказ продавца от сделки. Если собственник жилья откажется от продажи или иного способа отчуждения после того, как часть денежных средств была использована для погашения долга, возвращать эти средства придется в судебном порядке.

Общая информация об обременении недвижимости

Сведения об ограничениях в отношении конкретной квартиры вносятся в ЕГРН, поэтому являются общедоступными. Особое значение они имеют для новых приобретателей обремененного жилья.

Для начала выясним, какие бывают виды обременения. Обычно в гражданских отношениях заключаются следующие виды сделок:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • доверительное управление;
  • арест;
  • сервитут;
  • концессионное соглашение и так далее.

Как происходит наложение обременения на квартиру

Предлагаем подробнее остановиться на самых распространенных.

Ипотека

Ипотека – одна из самых распространенных форм ограничительных мер. Исходя из положений ст. 1 ФЗ № 102 от 16.07.1998 “Об ипотеке”, ипотекой являются отношения между кредитором и заемщиком, при которых долг заемщика может быть погашен за счет стоимости имущества, находящегося в залоге у кредитора.

Такие отношения подлежат документальному оформлению: договор ипотеки, залога, займа, кредитный договор и даже договор купли-продажи с отсрочкой платежей. Само же имущество остается в пользовании у заемщика.

По сути, заложенная недвижимость является гарантией возврата денег кредитору, даже если платежеспособность заемщика ухудшится. Чтобы гарантировать исполнение условий кредитора, ипотечное соглашение подлежит госрегистрации, после чего, согласно п. 2 ст. 11 ФЗ № 102, накладывается обременение банка на квартиру.

Если обязательство погашено не будет, кредитная организация вправе обратить на предмет залога взыскание, в том числе изъяв квартиру в счет возврата задолженности.

Аренда

В соответствии со ст. 606 ГК, аренда представляет собой форму гражданских отношений, при которых арендодатель за определенную плату предоставляет нанимателю имущество во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК, соглашение об аренде недвижимости следует составить в письменной форме, а затем внести все сведения в ЕГРН. На основании договора аренды права собственника ограничены в той степени, в какой права на жилье получает наниматель.

Госрегистрация аренды является гарантией прав нанимателя. Если собственник неожиданно решит передать права на недвижимость третьим лицам (продать, подарить, передать в оперативное управление), арендатор сохранит право на проживание и пользование жильем.

Согласно ст. 617 ГК, смена собственника не может быть основанием для аннулирования аренды. При этом право собственника продать квартиру ничем не ограничено, в регистрации перехода прав ему отказано не будет. Другой вопрос, как воспримет этот факт приобретатель жилья.

Как гласит ст. 583 ГК, рента представляет собой отношения между плательщиком и получателем ренты, при которых первый получает в собственность имущество, в обмен на обязательство:

  • периодически выплачивать второму средства в определенной сумме;
  • определить иную форму содержания.

Наиболее распространена пожизненная рента, при которой получатель передает право собственности на свое жилье плательщику, обязующемуся пожизненно содержать получателя (ст. 601 ГК).  Чаще всего сторонами договора являются одинокие пенсионеры и лица, готовые за ними ухаживать. В качестве дополнительного условия фигурирует пожизненное проживание получателя ренты в переданном плательщику жилье.

  • до конца своей жизни его никто не выселит из переданного жилья;
  • до конца жизни он будет получать содержание;
  • квартира может быть продана или иным образом отчуждена только с его согласия.

Обременение прекращается в случае смерти получателя или наступления иного условия, оговоренного соглашением.

Как происходит наложение обременения на квартиру

Доверительное управление – еще одна форма гражданских отношений, при которых собственник жилья передает его управляющему, а тот, в свою очередь, управляет им, учитывая в первую очередь интересы собственника (ст. 1012 ГК).

Как требует ст. 1017 ГК, такой договор тоже подлежит письменному оформлению и госрегистрации. В ЕГРН факт доверительного управления вносится как обременение, которое ограничивает распорядительные права собственника. С момента регистрации договора права владельца ограничиваются новыми правами управляющего.

Как правило, управляющий получает полномочия на продажу недвижимости и иные распорядительные действия. Конечным приобретателем выгоды может выступать не только собственник переданной в управление квартиры.

Арест – обособленная форма обременения. Эта обеспечительная мера чаще всего принимается в процессе исполнительного производства. Согласно ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007, арест может быть наложен в рамках имущественных взысканий, возникших на основании судебных актов, кредитных или иных финансовых задолженностей.

Наложение ареста подтверждается соответствующим постановлением, которое подлежит государственной регистрации и внесению в ЕГРН. Если собственнику принадлежит не все помещение, а лишь его часть, накладывается обременение на долю в квартире.

Наличие такого обременения предполагает ограничение распорядительных прав собственника и права на пользование имуществом. Арест может быть наложен как по ходатайству заинтересованного лица, так и по решению ответственного чиновника.

Квартира с обременением может стать предметом взыскания – будет описана и продана за долги. Арест снимается лишь в случае полного погашения  задолженности либо обжалования постановления о его наложении.

Кто накладывает обременения

Чтобы дать полный ответ на вопрос, кто может наложить обременение на продажу, следует выяснить, кто вправе инициировать обременение, и кто уполномочен его накладывать.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения квартиры по доверенности

Кто накладывает обременение на жилую недвижимость?

Инициаторами ограничительных мер чаще всего выступают заинтересованные лица по сделкам, заключенным нынешним собственником:

  • по договорам ипотеки или залога – кредиторы;
  • по договору аренды – арендаторы недвижимости;
  • по соглашениям пожизненного содержания – получатели ренты и так далее.

Кроме того, инициатором подачи заявления о регистрации ограничений может выступать и сам собственник, если он осуществляет госрегистрацию, например, по соглашению о доверительном управлении.

Примечательно, что наличие ограничительной записи в ЕГРН в интересах заинтересованного лица не запрещает внесение еще одного ограничения. На то, как сделать двойное обременение на квартиру, не влияет количество наложенных ограничений.

Арест как форма ограничения прав собственника возникает лишь на основании решения должностного лица: судьи или судебного пристава. Если пристав наложил обременение на недвижимость, то снять ограничение можно лишь на основании соответствующего решения этого лица или постановлением суда, обязывающим сотрудника ФССП снять незаконный арест.

Независимо от того, кто является инициатором процедуры, единственным органом, который может внести данные об ограничении в ЕГРН и, по сути, наложить обременение, является Росреестр.

Как проверить есть ли обременение на квартире — 7 способов

Как происходит наложение обременения на квартиру

Существует несколько способов узнать, наложено ли на квартиру какое-либо обременение:

  1. Онлайн запрос на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на сайт и найти сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Далее заполнить необходимые поля с данными о квартире. Проверка занимает 1-2 минуты. Ростреестр выдаст отчет с имеющимися у него сведениями: полный адрес, ФИО собственника, вид собственности и наличие ограничений. Это простой, быстрый, бесплатный, но не очень надежный способ. К сожалению, информация здесь обновляется не часто.
  2. Выписка из ЕГРН. Ее заказывают также онлайн на сайте Росреестра, но она содержит больше информации. Стоит учитывать, что выписка действует лишь 30 дней. Будущему покупателю нужно быть готовым оплатить пошлину за эту услугу. Сегодня она составляет 250 рублей.
  3. Выписка из других онлайн-сервисов. Проверить, есть ли обременение на квартире можно не только на сайте Росреестра, но и в других источниках в сети. Алгоритм действий здесь аналогичен Росреестру: заходим на сайт, заполняем форму с адресом и получаем необходимую информацию.
  4. Данные из домовой книги или поквартирной карточки. Сведений об ипотеке здесь точно не будет, а вот узнать информацию о прописанных несовершеннолетних детях можно.
  5. Услуги риэлторов. Этот вариант подходит тем, кто не желает вникать в процесс покупки и оформления квартиры. За деньги риэлторы найдут информацию об ограничениях. При этом воспользуются они как раз теми способами, которые были указаны выше.
  6. Обращение в отдел архитектуры. Здесь можно получить дополнительную информацию о том, находится ли данная квартира в списках аварийного жилья. Сделки купли-продажи с такой недвижимостью запрещены законом.
  7. Через судебных приставов. Проверить наличие обременений со стороны судебных приставов можно в территориальном органе ФССП либо на их сайте. Обращение может быть как в устной, так и в письменной форме.

Рента. Убрать рентное ограничение можно только после смерти предыдущего владельца. Очень часто наши граждане пренебрегают документальным оформлением снятия обременения, считая, что жилье и так уже в их собственности. Такая легкомысленность может негативно отразиться при продаже квартиры либо оформлении залога на нее. Иногда банк отказывает в выдаче кредита, считая несвоевременное снятие ограничения признаком ненадежности.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Провести снятие довольно просто и не потребует большого количества времени. Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление, договор ренты и свидетельство о смерти предыдущего хозяина. После проверки документов, ограничение снимут, и квартира перейдет в полную собственность нового владельца.

Ипотека. При подаче заявления на снятие обременения необходимо присутствие всех собственников жилья (а иногда и представителей банка). Для этого нужно прийти в Росреестр или МФЦ с полным пакетом документов. После подачи заявления, уже через 5-10 дней ограничение снимут. При необходимости владельцу квартиры выдадут чистую выписку из ЕГРН без ограничений.

Список документов для снятия обременения может быть большим.

Он всегда состоит из 2 категорий бумаг:

  1. Основные. Заявление собственника, паспорт, правоустанавливающие документы, квитанция об оплате госпошлины.
  2. Дополнительные. Зависят от формы обременения.

В заявлении указываются:

  • Личные сведения о заявителе — ФИО, дата рождения, данные паспорта и адрес проживания.
  • Сведения об обременении — вид, сроки, основания и прочее.
  • Список, прилагаемых к заявлению бумаг — копия паспорта, правоустанавливающего документа и прочее.

Перечень дополнительных документов будет зависеть от типа наложенного ограничения.

При аресте, в зависимости от его основания:

  • Расписка из ЖКХ, подтверждающая, что у собственника больше нет долгов.
  • Документ от пристава, наложившего арест, об исполнении требований.
  • Справка из полиции, свидетельствующая, что ущерб возмещен в полной мере.

При ипотеке:

  • Справка о погашении заложенности от банка.
  • Кредитный договор.
  • Уставные документы финансового учреждения.
  • Закладная на квартиру.

При аренде, в зависимости от причин прерывания договора:

  • Решение суда о расторжении договора аренды из-за неисполнения обязательство одной из сторон.
  • Решение суда о признании имеющегося договора аренды недействительным либо ничтожным.
  • Иная бумага, подтверждающая расторжение либо прекращение договора аренды (свидетельство о смерти арендатора, к примеру).

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

При ренте ситуация довольно сложна, ведь закон позволяет снять такое обременение только в случае смерти законного владельца. Но существует исключение из этого правила — наличие решения суда о признании договора ренты ничтожным из-за ограниченной либо полной недееспособности одной из сторон. Для снятия обременения в общем порядке к основным вышеуказанным документам потребуется приложить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

При доверительном управлении:

  • Свидетельство о смерти лица, которое было доверительным управляющим.
  • Подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора доверительного управления.
  • Решение суда о признании соглашения недействительным либо ничтожным.

Покупку квартиры с обременением необходимо проводить по такой процедуре:

  • Получить и внимательно изучить выписку из ЕГРН. Если жилье часто меняло своих владельцев, проверить почему. Если есть серьезная перепланировка, узнать, законна ли она.
  • Проверить продавца. Узнать, дееспособен ли он, не стоит ли на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере. Проверить имеющуюся у него документацию на квартиру.
  • Проверить справку об отсутствии прописанных лиц на этой жилплощади.
  • Узнать, имеются ли долги по коммунальным услугам.
  • При наличии ограничения действовать в зависимости от вида обременения.

При ипотеке существует 2 способа продажи недвижимости:

  • Покупатель переоформляет ипотечное соглашение на свое имя и продолжает вносить регулярные платежи в банк. Ограничение снимается после погашения всей суммы кредита.
  • Продавец, получив денежные средства от покупателя, полностью погашает долг по ипотеке. Таким образом, обременение с квартиры сразу же снимается.

Материнский капитал. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, возможна только с разрешения органов опеки либо после достижения детьми совершеннолетия.

Арест. При продаже квартиры с ограничением в виде ареста за неуплату коммунальных платежей, можно либо погасить задолженность перед выходом на сделку, либо договориться с покупателем об уменьшении стоимости квартиры на сумму долга.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если владелец желает продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, он сначала должен получить разрешение органов опеки. Родители должны представить документы, подтверждающие, что у ребенка будет другое жилье, не уступающее первоначальному. Без этих бумаг продажа квартиры не состоится.

Основным условием для снятия всех правовых ограничений с недвижимости, является устранение обстоятельств, ставших причиной их наложения:

  1. В банке. Только после полной оплаты банковского долга можно снять обременение с квартиры. Для этого нужно обратиться в МФЦ, Росреестр или непосредственно в кредитную организацию (например, в сбербанке можно снять ограничение с квартиры по упрощенной схеме). Потребуется составить заявление на снятие всех ограничений с недвижимости, а также предоставить необходимый пакет документов.
  1. Через суд возможно снять обременение с квартиры в том случае, если оно было наложено на основании судебного ареста. Чаще всего это возможно после завершения судебного процесса или на основании отдельного ходатайства одной из сторон.
  2. Все остальные случаи (доверительное управление, аренда и т.д.) должны иметь документальное подтверждение окончания срока действия бумаг, являющихся основанием для наложения ограничений или факта смерти славного действующего лица. В такой ситуации можно будет снять ограничения с квартиры в Росреестре.
  3. Через Госуслуги. Снять ограничения с квартиры через портал быстрее удобнее, чем в реале. Для этого потребуется оформить все заявления онлайн и сделать сканы всех документов, которые могут потребоваться для снятия с квартиры обременения.

Прописаться в таком жилье можно. Собственник квартиры, а также его дети регистрируется на жилых квадратных метрах без дополнительных условий. Требуется только заявление в паспортный стол и наличие необходимых документов (свидетельства о рождении детей и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость).

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками.

Предлагаем ознакомиться:  Что это закладная на квартиру по ипотеке в 2020 году

Обременение имеет временный характер. Ограничения снимаются после устранения первопричины их наложения, то есть:

  • Полного погашения ипотечного займа;
  • Окончания срока действия договора аренды или его аннулирования;
  • Прекращения доверительных отношений;
  • Погашения долгов, повлекших за собой наложение ареста;
  • Смерти одной из сторон, заключивших договор пожизненной ренты

Как ограничиваются права собственника

Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.

В первую очередь ограничиваются следующие права:

  1. Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
  2. Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.

Суть наложенных ограничений

Наиболее оптимальным вариантом получения возможности законного и беспрепятственного совершения сделок с недвижимостью, является предварительное снятие имеющихся ограничений. Для этого сумма задолженности должна быть полностью погашена.

Важно помнить, что после выплаты основного долга, процентов и возможных штрафов, обременение не будет снято автоматически. Для того чтобы избавиться от всех ограничений и стать полноценным владельцем недвижимого имущества, клиенту банка придётся написать в Росреестр заявление, приложив к нему следующие документы:

  • Заявление о снятии обременения с жилья. Авторами должны стать банковская организация и её клиент;
  • Документ о праве собственности, к которому прикладываются паспорта всех граждан, чьи имена фигурируют в свидетельстве;
  • Договор, подтверждающий совершение сделки купли-продажи жилья;
  • Бумага от банковской организации, подтверждающая факт полного погашения задолженности заёмщиком, включая дату проведения завершающего платежа;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений. Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки.

Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.

Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.

Обременение недвижимости

Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.

Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.

Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.

Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.

Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.

Купля-продажа обремененного жилья

Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости.

Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.

Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность.

Причины наложения обременений

Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е. организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

Каждый гражданин, имеющий возможность покупки квартиры, должен заранее позаботиться о том, чтобы выяснить есть ли какие-либо ограничения, препятствующие совершению сделки купли-продажи. Такой подход позволит заранее обезопасить себя от неприятных сюрпризов и возможных проблем с регистрацией права собственности.

Не секрет, что на рынке вторичного жилья можно найти варианты, имеющие привлекательную стоимость и оптимальное географическое расположение. Одновременно с этим, следует помнить, что у каждой квартиры или дома есть своя история.

Современная практика насчитывает множество примеров, когда нечестность или личные мотивы продавца, а также безрассудность покупателя приводят к тому, что новый владелец жилья узнаёт о наличии обременения лишь после совершения сделки. Далее, следуют многочисленные судебные разбирательства, сопровождаемые потерей сил, времени и денежных средств.

Информация о сделках, проводимых с недвижимым имуществом, хранится в базе Росреестра. Узнать интересующие сведения об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо. Для запроса необходимо знать точный адрес, по которому располагается квартира, а также персональные данные её владельца. Далее, выяснить какова история сделок у данного жилья, можно следующими способами:

  • Личный визит в Росреестр и подача соответствующего запроса;
  • Обращение в один из многофункциональных центров;
  • Посещение интернет-портала Росреестра или сайта Государственных услуг.

Данные, касающиеся недвижимости, хранятся в базах данных официальных ресурсов федеральных структур. Доступ к ним открыт любому посетителю. Чтобы получить нужную выписку, гражданину потребуется оплатить государственную пошлину и заполнить специальное заявление, имеющее строгую форму.

Снимаем обременение

Наличие обременений ограничивает распорядительные права собственника, но отнюдь не означает, что продать дом в обременении нельзя. Абсолютное ограничение действует лишь при аресте. В случае с ипотекой или рентой для реализации распорядительных прав собственника нужно получить разрешение на продажу у заинтересованного лица: банка, залогодержателя, получателя ренты.

Аренда недвижимости

Прежде всего в проверке наличия такого согласия заинтересован покупатель, поскольку обременение при покупке дома будет препятствием для госрегистрации перехода прав на недвижимость. Без этого согласия нотариус откажет в оформлении договора купли-продажи, а государственный регистратор – в регистрации.

Интересно, что завещание, как форма распоряжения имуществом на случай смерти, не ограничивается наличием обременений. То, как оформить завещание на квартиру с обременением, ничем не отличается от обычной процедуры.

Как узнать о наличии обременений

Покупателей недвижимости в первую очередь должно интересовать, нет ли на объекте нежелательных обременений. Получить такие сведения можно из побличного источника ЕГРН.  О том, как узнать, если ли обременение на дом, заинтересованному лицу подробно расскажут в Росреестре или МФЦ.

Заявитель может запросить выписку из ЕГРН, в которой будут отражены:

  • основные характеристики объекта недвижимости;
  • структура права собственности на него;
  • зарегистрированные собственники;
  • обременения, когда-либо регистрируемые в отношении конкретного объекта.

Второй вариант, как проверить дом на обременение по адресу – воспользоваться справочным сервисом Росреестра.

Доверительное управление

Помимо адреса, критерием для поиска может быть кадастровый или условный номер. По этому номеру несложно получить информацию о собственниках, их долях, а также зарегистрированных ограничениях прав.

Снимаем обременение

Заключение

Прежде чем пугаться обременений и ограничений, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы предложения, определить круг личных приоритетов и возможностей. Проживать в жилье, на которое еще кто-то имеет какие-то права не просто, но получить комфортное, новое жилье (например, ипотечную квартиру) по выгодной цене – заманчиво.

Пошаговая инструкция, как купить квартиру на вторичном рынке, представлена далее. Рекомендуем обязательно заглянуть.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить все моменты обременения квартиры, что вы нашли, как вариант покупки или продажи.

Ждем ваши вопросы в комментариях и будем признательны, если вы оцените пост и поставите лайк.

Обременение является формой ограничения прав владельца на жилье. Чтобы такое ограничение имело законную силу, оно должно быть зарегистрировано в ЕГРН. При наличии регистрации собственник не вправе продавать, дарить или иным образом отчуждать объект, по крайней мере, без разрешения заинтересованного лица.

Снятие обременения возможно лишь после погашения имущественного обязательства или выполнения иных условий, предусмотренных соглашением.

Советы от экспертов

Если вы не знаете, как узнать всю информацию о понравившейся жилплощади и не попасть в ловушку, воспользуйтесь советами экспертов:

  1. При любой сделке с недвижимостью заказывайте выписку из ЕГРП. В ней будут отражены все обременения и ограничения на дату создания запроса.
  2. Если недвижимость продается сразу после вступления владельца в права наследования, лучше выждать дополнительное время и покупать жилплощадь без риска столкнуться с «опоздавшими» наследниками.
  3. При приобретении долевой собственности требуйте от продавца предоставления документа, подтверждающего отказ остальных собственников от права преимущественного приобретения. Это поможет впоследствии избежать таких проблем, как арест недвижимости (наложить подобное ограничение может только суд).


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector