17.01.2020      23      0
 

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы


Когда не нужно разрешение органов опеки

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру.

Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

Проще всего продать квартиру, в которой живет подопечный, если он не является собственником, а только зарегистрирован (прописан) в квартире.

Наделять детей долями в квартире или делать собственниками квартиры не обязательно. Основные способы получения детьми долей в квартире это дарение, приватизация или покупка жилья с использованием материнского капитала. В этих случаях наделить детей долями вы обязаны по закону.

Но ребенок или недееспособный взрослый обязательно должны быть где-нибудь зарегистрированы (прописаны).

Регистрация ≠ Право собственности

Разрешение органов опеки нужно только если подопечный является собственником жилья или остался без попечения родителей.  

Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно

Разрешение требуется только если в продаваемой квартире живет ребенок или недееспособный взрослый, у которого нет родителей или опекуна. Тогда перед продажей вы должны доказать органам опеки и попечительства, что можете зарегистрировать подопечного по другому адресу.

Если подопечный зарегистрирован в квартире, вы должны выписать его  и одновременно зарегистрировать на новом месте

По закону ребенка нельзя выписывать в «никуда». Кроме того он должен быть обязательно зарегистрирован по одному адресу с кем-нибудь из родителей. Поэтому просто прописать его у бабушки не получится — там же должны быть зарегистрированы папа или мама. Важно, чтобы квартира, в которой будет зарегистрирован ребенок, не уступала старой квартире по площади, количеству комнат, условиям проживания (перерегистрироваться из двушки в коммуналку не получится).

Чтобы выписать ребенка из квартиры, обратитесь в паспортный стол или МФЦ и подайте следующие документы:

  • паспорт одного из родителей;
  • свидетельство о рождении или паспорт, если ребенку 14 лет;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
  • заявление и лист убытия в паспортном столе.

Процедура займет в паспортном столе 10 дней, в МФЦ —  5-7 рабочих дней, через сайт Госуслуг — 3-4 дня. После выписки в течение 14 рабочих дней вы должны зарегистрироваться в новой квартире.  

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если ребенок или взрослый — собственник квартиры, то не важно где он зарегистрирован: в квартире, у бабушки или в другой стране. Если его выписать перед продажей, он все равно останется собственником, а, значит, придется получать разрешение органов опеки.

Чтобы органы опеки разрешили сделку, они должны заранее знать характеристики новой квартиры.

Сначала находите покупателя и новую квартиру, потом получаете разрешение органов опеки

Обратитесь в органы опеки и попечительства своего района или в МФЦ.

Напишите заявление о том, что хотите продать квартиру и обязуетесь соблюдать все права несовершеннолетнего или опекаемого. Подписать заявление должны оба родителя или все опекуны, даже если вы в разводе и живете в разных городах. Если у вас нет статуса родителя-одиночки, второй родитель должен написать нотариальное заявление о согласии на продажу доли его несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Пройдите собеседование. Присутствовать должны оба родителя и все опекуны и ребенок, если ему исполнилось 14 лет и у него есть паспорт. Иногда органы опеки требуют, чтобы на собеседовании присутствовал еще собственник квартиры, которую вы покупаете, или просят принести от него заявление о том, что он обязуется продать вам и ребенку квартиру.

Докажите соблюдение прав и интересов подопечного. Чтобы органы опеки разрешили вам продать квартиру под опекой, вы должны доказать им, что сделка соблюдает права и интересы детей или опекаемых:

  • что вы купите новую квартиру, а не спустите все деньги на новое авто или казино;
  • что новая квартира будет не хуже или аналогична (равноценна) старой: по площади, количеству комнат, стоимости.

Докажите, что покупаете равноценную квартиру, которая аналогична старой по стоимости, площади, количеству комнат, условиям проживания

Получение согласия

Некоторые граждане толком не знают, в каких случаях нужно разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Так, такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

  • если ребенок является полноправным собственником продаваемого жилья;
  • если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире, при этом неважно, прописан он в этой жилплощади или нет;
  • если ребенок зарегистрирован в квартире, не имеет права собственности, но при этом он находится под опекой либо является сиротой.

Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.

Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.

Чтобы не гадать по поводу того, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства, нужно придерживаться такого порядка получения согласия:

  1. Отправиться в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. При себе собственник должен иметь такие документы: гражданский паспорт, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на квартиру.
  2. Обратиться в орган опеки и попечительства, уведомив о продаже жилплощади. В управление по опеке следует обратиться обоим родителям или лицу, заменяющем их, вместе с ребенком – если несовершеннолетнему больше 14 лет. Прежде чем обращаться в орган опеки, заявителю нужно подготовить определенные документы, перечень которых обозначен ниже. На месте ему будет предложено написать заявление о покупке новой квартиры и продаже старой. Подпись на заявлении должны поставить оба родителя или опекун, а также ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
  3. Дождаться решения. Заявление рассматривается в течение 14 дней после подачи всех необходимых документов. Специалисты проверяют, не будут ли ущемлены права малолетнего при продаже жилья. Если проверка будет проведена успешно, тогда опекунский орган выдаст письменное разрешение на совершение процедуры продажи жилья.
  4. После получения разрешения родители могут смело совершать сделку купли-продажи недвижимости. При этом важно, чтобы процедура продажи квартиры и покупки нового жилья проходила одновременно.
  5. Обратиться в Росреестр для регистрации сделки, а затем зарегистрировать ребенка на новом месте жительства. После этого родители должны будут еще раз обратиться в опекунский совет и уведомить специалистов о том, что ребенок уже получил равноценное жилье и был зарегистрирован в нем.
Предлагаем ознакомиться:  Сроки получения свидетельства о праве на наследство

В том случае, если явка одного из родителей является невозможной (например, человек является недееспособным лицом, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится за границей и т. п.), тогда необходимо предоставить соответствующие документы (справка из лечебного учреждения, с исправительной колонии и т. д.).

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Пора выяснить, какие документы нужно предоставить в опеку для разрешения продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему:

  1. Заявление с просьбой выдать разрешение на осуществление сделки купли-продажи. Подписи на заявлении ставят оба родителя. Если один из них был лишен родительских прав, тогда к заявлению нужно приложить соответствующее решение суда.
  2. Гражданские паспорта родителей/опекуна. Если ребенок проживает с опекуном, тогда нужно приложить постановление об установлении опеки. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, тогда он должен поставить свою подпись на заявлении, а также приложить свой гражданский паспорт.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Свидетельство о заключении брака (если родители разведены – свидетельство о расторжении брака).
  5. Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации прав собственности.
  6. Документ, подтверждающий покупку квартиры, ее получение в качестве дара и т. п., то есть документ, на основании которого жилье стало собственностью другого человека.
  7. Техпаспорт на квартиру – документ можно получить в БТИ или в МФЦ.
  8. Выписка из домовой книги (она же справка о составе семьи), свидетельствующая о количестве зарегистрированных лицах.
  9. Документ с техническими характеристиками жилья (по форме № 7).
  10. Документы на приобретаемую квартиру.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами по запросу органа опеки.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

В попечительский совет подается заявление с приложением всех необходимых документов, в список которых входит и перечень бумаг на приобретаемое новое жильё. Однако такая документация не нужна, если несовершеннолетний после продажи квартиры переходит на содержание государства. При этом родители через банковское отделение обязаны открыть на имя ребенка счёт, на который перечисляется денежная сумма, равная полагающейся доле несовершеннолетнего в проданном объекте недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=userbisyarina

Если же дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Как провести сделку

Основные этапы сделки:

  • получите разрешение органов опеки на продажу;
  • подпишите договор;
  • подпишите передаточный акт, получите деньги;
  • передайте право собственности в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.

Единственная разница, в форме сделки. Свободная или прямая продажа — когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите — не подойдет. Органы опеки должны быть уверены, что вы продаете квартиру, чтобы купить новую и не потратите деньги не по назначению. Продать квартиру с опекой в свободной продаже  можно лишь в нескольких случаях, о которых ниже.

Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны одновременно продать старую и купить новую квартиру

Это правило не закреплено в законах, но это главное условие, при котором органы опеки могут быть уверены в том, что родители и опекуны купят квартиру и наделят опекаемого долей в ней. Если не регистрировать оба договоры продажи старой и покупки новой квартиры одновременно, недобросовестные опекуны получат возможность не зарегистрировать ребенка.

Такие случаи, к сожалению, случаются. При этом рискуют и покупатели — если факт нарушения прав опекаемого вскроется, сделку аннулируют, — и сами инспектора, которые несут личную ответственность за решения. Поэтому, скорее всего, вам придется сразу найти встречную квартиру и заключать два договора одновременно.

Сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую, называются альтернативными. В таких случаях два договора купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно. 

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

Важные моменты

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на продажу жилья, где проживает несовершеннолетнее лицо, опекунская служба всегда действует в интересах ребенка.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить дарственную на долю в квартире в 2019 году: Оформление дарения (образец договора)

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Поэтому на практике случаются ситуации, когда совет несколько отступает от закона, например:

  • родители могут продать квартиру, где проживает малолетнее лицо и не покупать другую в том случае, если семья переезжает на постоянное место жительства за границу;
  • родители могут продать квартиру, собственником которой является ребенок, и купить другое жилье, но с менее комфортными условиями проживания, но при условии, что ребенку требуется дорогостоящее лечение, если его состояние здоровья не позволяет ему проживать на прежнем месте жительства.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.

Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.

Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.

В ходе судебного заседания судья должен установить, насколько действия чиновников были правомочными. Если окажется, что отказ действительно был неправомерным, тогда судья обяжет орган опеки выдать разрешение на продажу квартиры.

К исковому заявлению обязательно нужно приложить копию отказа от органов опеки, дабы подтвердить тот факт, что родители действительно обращались к чиновникам, но те им отказали.

Судебные разбирательства могут затянуться на длительное время, к тому же принесут много проблем как заявителю, так и покупателю квартиры. Поэтому специалисты все же советуют родителям соглашаться с органом опеки и подыскать другое жилье для покупки, которое удовлетворит требования чиновников, а те все же выдадут разрешение.

По российским законам при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно получить разрешение на проведение сделки от органов опеки.

Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не имеет на нее никаких прав (не является долевым участником или собственником), тогда разрешение опекунского совета не требуется.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.

Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.  

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.

Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.

Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).

Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.

Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.
Предлагаем ознакомиться:  Как снять машину с учета без машины в 2020 году в гибдд где и что нужно

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Особенности

  1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
  2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
  3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
  4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
  5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

Как убедить покупателя

Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки документы

Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.

Срок ожидания

Получить разрешение и согласие на продажу квартиры от органов опеки и попечительства довольно не просто ещё и потому, что существует такой нюанс, как невозможность заключить сделку продажи жилья без полученного одобрения. Более того, до того, как она будет заключена, необходимо оформить договор покупки нового жилья либо же перечислить на счёт несовершеннолетнего денежную сумму. Это может потребоваться, если семья не планирует покупать новоё жильё в этом же городе, а будет переезжать в другой регион или страну.

В связи с вышесказанным, оформление сделки купли-продажи квартиры будет затягиваться, и срок ожидания здесь будет зависеть от того, какие выводы и решения примет попечительский совет. Обычно этот срок не превышает одного месяца. В некоторых случаях он может сократиться, но две недели все равно придётся подождать.

Чтобы обойти данную процедуру, некоторые граждане идут на сознательный риск. Продают квартиру без получения согласия попечительского совета, приобретают новое жильё, регистрируют в нём ребенка и только после этого, подают отчёт органам опеки. Однако если органы опеки посчитают, что условия нового дома для ребенка не подходящие и не отвечают законодательным нормам и требованиям, они могут оспорить сделку в суде и тогда проблемы будут не только у родителей, но и у покупателей, которые должны будут вернуть недвижимость.

Сколько рассматривается разрешение на продажу квартиры? С момента подачи в орган опеки заявления с необходимыми приложениями, у специалистов есть 14 дней на рассмотрение документа.

В некоторых случаях этот срок увеличивается до 1 месяца. Это может быть связано с тем, что специалисту нужно пообщаться еще раз с родителями, получить от них дополнительные документы, выехать на осмотр недвижимости, которую родители хотят купить и т. д.

Немаловажный вопрос: «Сколько действует разрешение органов опеки на продажу квартиры?». Этот документ не имеет срока, потому что все зависит от времени, потраченного на осуществление сделки купли-продажи.

Главное, чтобы родители купили другую квартиру, а также наделили ребенка правом собственности, если прежняя квартира принадлежала ему.

Запомнить

  1. Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
  3. Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
  4. Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
  5. Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
  6. После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
  7. Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
  8. Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
  9. Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
  10. После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Опека может не разрешить провести сделку по продаже квартиры, если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Причины отказа в выдаче разрешения могут быть разными:

  • если представитель органа опеки посчитает, что при продаже квартиры права несовершеннолетнего будут ущемлены. Например, если ребенок лишится жилья, своей комнаты или в новой квартире ему не будет выделена его доля;
  • новое жилье по условиям окажется хуже предыдущего места проживания несовершеннолетнего;
  • ребенок по закону является наследником квартиры, но вступить в права собственности на жилье он еще не успел;
  • ребенок не зарегистрирован на новом месте проживания;
  • квартира, которую родители хотят купить при продаже текущего жилья, находится на стадии строительства;
  • новое жилья признано аварийным, в нем нет удобств (воды, электроэнергии, отопления и т. п.).

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector