16.01.2020      15      0
 

Неустойка по ДДУ: расчет и особенности взыскание


Пример расчета

В предварительном заседании есть смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют. Сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме этого, если доказательная база подготовлена недостаточно хорошо, истец может и проиграть судебный процесс, а ещё раз подать точно такой же иск будет уже невозможно.

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании.  Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.

Суды сейчас на стороне дольщиков, но как правило сильно снижают неустойку. 

Причины отказа в иске — недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте очень внимательны!!!

Снижение неустойки в судах общей юрисдикции продиктовано негласной установкой вышестоящих Мосгорсуда и Мособлсуда: «снижать так, чтобы не судились». И судьи соревнуются в ревностном следовании этому принципу. За редким исключеним. И с этим сложно бороться.

1/150 * Р * Ц * Д= сумма неустойки, где

Р – актуальная ставка рефинансирования;

Ц – цена квартиры по ДДУ;

Д – период просрочки в календарных днях.

Провести необходимые расчеты не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Необходимо учитывать следующие особенности расчета:

  1. Банк России приравнял показатель рефинансирования к ключевой ставке, установив его на уровне 7,5% годовых. Нужно отслеживать показатель ключевой ставки. Для целей взыскания неустойки ставку берут на день передачи жилья покупателю или, если квартира не передана – на дату искового заявления.
  2. Цену квартиры нужно брать из ДДУ. Если была переуступка, то смотрят все равно цену по ДДУ.
  3. Период просрочки зависит от дня сдачи квартиры, указанного в договоре. Срок начинает течь со дня, следующего за последним сроком сдачи квартиры. Например, если квартира должна была быть сдана первого июня, то период просрочки начнется второго июня.

С учетом этих правил можно правильно и быстро рассчитать неустойку. Формула расчета понадобится для оформления претензии и судебного иска.

Если появились трудности по расчету – рассчитать калькулятор онлайн.

Квартира должна была быть передана по ДДУ 31 мая 2020 года, однако фактически приемка состоялась только 20 сентября 2020 года.  Период просрочки составил 112 дней (с 01.06.2020 по 20.09.2020). Ставка рефинансирования 25 октября 2019 года была установлена Банком России в размере 6,5% годовых. Цена жилья по ДДУ составляет 2 500 000 рублей.

Неустойка по ДДУ: расчет и особенности взыскание

На момент фактической передачи квартиры размер неустойки составил 121 тысяча рублей.

Общая схема внесудебного порядка взыскания неустойки с застройщика по ДДУ состоит в следующем:

  1. Дольщик составляет и направляет застройщику претензию.
  2. В течение 10 дней с момента получения претензии застройщик удовлетворяет ее и выплачивает неустойку добровольно.

Если же застройщик откажется выплачивать деньги добровольно, то претензия станет первым шагом к судебному решению конфликта.

Претензия становится полноценным юридическим документом, только если правильно ее подготовить. Документ должен содержать следующую информацию:

  1. В шапке – фирменное наименование застройщика, его ИНН и ОГРН, юридический адрес и ФИО директора. Отправителем выступает дольщик – нужно указать ФИО, адрес и номер договора.
  2. Наименование документа – Претензия.
  3. Описание ситуации: когда заключен договор, какой срок сдачи объекта, указание на факт нарушения сроков. Если квартира фактически передана, нужно указать дату передачи.
  4. Формула расчета неустойки и сам расчет. Если квартира передана – то сумма будет окончательной. Если нет – можно указать, что сумма рассчитана на момент составления претензии.
  5. В обязательном порядке ссылаются на ФЗ № 214 от 30.12.2004.
  6. Банковские реквизиты заявителя.

Оформляется документ на отдельном листе и подписывается собственноручно дольщиком. Если по договору несколько участников строительства – претензия подписывается ими совместно.

Предлагаем ознакомиться:  Стоит ли разводиться с мужем или женой? (тест)

Нотариально удостоверять претензию не нужно, достаточно простой письменной формы.

При достижении компромисса стороны конфликта могут оформить соглашение о досудебном урегулировании спора. Оно составляется в простой письменной форме с обязательными подписями от каждого участника. В содержании следует указать:

  • персональные сведения о сторонах: наименование строительной фирмы и ее основные реквизиты, а также ФИО и адрес проживания гражданина;
  • причины возникновения конфликта; формулировка может быть разная, но стандартно она такова: несоблюдение застройщиком сроков передачи квартиры по нормам ДДУ;
  • условия договоренности: по каким правилам будет выплачена неустойка и возмещение расходов;
  • дата заключения и подписи сторон.

Соглашение не требует обязательного нотариального заверения и вступает в силу с даты подписания. Если в дальнейшем кто-либо из участников откажется следовать установленным правилам, второй вправе подать в суд для привлечения нарушителя к ответственности и обязательству выполнить предписанные действия.

Результат судебных разбирательств по соответствующему иску может выражаться либо в решении о взыскании неустойки в пользу дольщика, либо в отказе в удовлетворении его требований. То есть никаких абсолютных гарантий для истца нет. Но все же на практике процент положительных решений по заявлениям такого рода достаточно высок. Суд же при вынесении постановления в первую очередь принимает к учету следующие обстоятельства:

  • факт регистрации ДДУ и строительства конкретного объекта;
  • были ли исполнены дольщиком обязательства по оплате стоимости;
  • были ли установлены даты для передачи объекта дольщику условиями договору;
  • соблюдался ли порядок досудебного урегулирования конфликтов.

Если вышеуказанные позиции определены, то в подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону дольщика. Но если вдруг выяснится, что срок передачи объекта был нарушен из-за того, что дольщик попросту не подписал передаточный акт, то застройщик освобождается от претензий потерпевшего.

Можно ли взыскать что-то сверх неустойки?

Закон полностью поддерживает дольщиков как наиболее слабую сторону ДДУ, поэтому в дополнение к сумме неустойки участник строительства вправе просить:

  • понесенные убытки;
  • моральный вред;
  • штраф (пени) 50% от суммы долга;
  • расходы на обращение в суд.

Убытки – это фактические расходы дольщика, понесенные им в связи с тем, что квартира не была передана ему в срок. Традиционно к таким убыткам относят уплаченные суммы арендной платы за вынужденный съем жилья и повышенные проценты по ипотеке. Дополнительно можно взыскать транспортные расходы, суммы на оплату складских услуг – при условии, что они напрямую связаны с фактом непередачи квартиры в срок. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Компенсация морального вреда взыскивается в случае, если дольщик понес нравственные страдания в связи с неполучением квартиры в срок. Заявлять можно теоретически любую сумму, однако перед подготовкой иска лучше ознакомиться с региональной практикой.

Штраф за неисполнение требований потребителя присуждается, когда дело уже дошло до суда, и судья установил, что застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта, но и отказался добровольно уплатить дольщику неустойку. Размер штрафа составляет половину от суммы неустойки.

Судебные расходы также взыскиваются только в ходе судебного заседания. Они включают оплату услуг юриста, возмещение государственной пошлины и иные расходы, которые возникли в связи с судебным разбирательством (например, расходы на судебную экспертизу).

Исковое заявление в суд

Если не удалось достичь соглашения или же его условия были нарушены, неустойка за просрочку по ДДУ может быть взыскана через суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу строительной фирмы. Однако допускается иной вариант – заявление может быть направлено в суд по месту регистрации потерпевшего.

Необходимость в оплате государственной пошлины отсутствует, так как дольщик является потребителем. В самом иске следует указать суть спора со ссылкой на нарушенные нормы права и отразить попытки досудебного урегулирования конфликта. К заявлению необходимо приложить пакет обязательных документов, который состоит из следующих позиций:

  • расчет стоимости требований;
  • сам ДДУ со всеми дополнительными соглашениями и письменным подтверждением внесенных изменений;
  • платежки, доказывающие факт проведения расчета с застройщиком;
  • бумаги, подтверждающие, что истец понес убытки в связи с невыполнением условий ДДУ строительной фирмой;
  • квитанция об оплате услуг судебного представителя;
  • копии претензий, соглашений и почтовых квитанций об уведомлении застройщика;
  • копии иска и прилагаемых документов.
Предлагаем ознакомиться:  Алименты на содержание матери ребенка до 3 лет: сумма выплат, как подать заявление при разводе

Какие варианты взыскания?

Вряд ли застройщик проявит инициативу и самостоятельно рассчитает сумму неустойки, чтобы затем перечислить ее на счет дольщика. Поэтому практика предлагает два варианта взыскания:

  1. Внесудебный (досудебный) порядок.
  2. Судебный порядок.

Как следует из названия, различие в этих вариантах заключается в обращении к компетентному судье за принудительным взысканием. При этом внесудебный порядок придется проходить в любом случае, поскольку  он является обязательной стадией до обращения в судебные органы.

Иными словами, дольщик сначала обязательно обращается к застройщику с претензией и только после этого приобретает право обратиться в суд за защитой своих прав. На любом из этапов может вступить юрист по взысканию неустойки с застройщика.

Куда обращаться за помощью?

Существует немало специализированных компаний, занимающихся предоставлением юридической поддержки населению. В данной ситуации наиболее актуальным будет вариант с обществом защиты прав потребителей, которые получают за свою работу половину от суммы взыскания.

Не редкость на строительном рынке так называемые потребительские террористы, которые выкупают у дольщика права требования и уже от своего лица в суде доказывают вину застройщику и получают положенные компенсации.

Взыскание через суд

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

  1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
  2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
  3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
  4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
  5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
  6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
  7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
  8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

Перед подготовкой искового заявления нужно разобраться с двумя моментами:

  • подведомственность дела;
  • подсудность дела.

Подведомственность отвечает на вопрос, в какой суд – арбитражный или общий – подавать документы. Арбитражные суды занимаются спорами, возникающими только между предпринимателями, к которым относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели. Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд может осуществить только предприниматель.

Физические лица (без статуса ИП) имеют право обратиться только в суд общей юрисдикции.

Подсудность определяет, в суд какого уровня нужно обращаться – мировой, районный или областной. Дела о взыскании по существу рассматривают районные (городские) суды. Необходимо только определиться, в какой конкретно суд подавать иск.

Дольщик может по выбору направить документы:

  • в районный суд по адресу застройщика;
  • в районный суд по своему адресу;
  • в районный суд по адресу новостройки.

Выбирать суд нужно не только по принципу «какой суд ближе территориально», но и основываясь на данных практики конкретного суда. Дело в том, что суммы могут значительно отличаться от суда к суду. Найти необходимую информацию можно как на сайте самого суда, так и с помощью системы ГАС.Правосудие.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика состоит из нескольких логических блоков:

  1. Шапка и название документа. В шапке необходимо указать наименование суда, в который направляется заявление, а также истца и ответчика. Истцом выступает дольщик или несколько дольщиков, если договор заключен на семью. Ответчиком выступает застройщик. Полное наименование застройщика, а также его актуальный адрес лучше предварительно уточнить по ЕГРЮЛ. Название иска играет большую роль при распределении дел. Из названия судья сразу определит, о каких требованиях идет речь и какую правовую базу нужно использовать. Можно назвать заявление так: «Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве».
  1. Описательная часть. Здесь подробно описывается сложившаяся ситуация: когда был заключен договор, кто является его сторонами, где находится МКД и какой был установлен срок для сдачи квартиры. Далее нужно обязательно прописать, что квартира не передана (или передана с нарушением срока), что является нарушением прав дольщика. Далее дольщик подробно описывает порядок расчета, а также иные платежи, которые, по его мнению, должен погасить застройщик.
  1. Просительная. Дольщик подводит итог заявлению – описывает свои требования. Заявитель может попросить суд:
  • взыскать неустойку с застройщика по ДДУ;
  • понесенные дольщиком убытки;
  • возместить нравственные страдания;
  • все деньги, потраченные на судебный процесс.

Дополнительно суд взыскивает с застройщика 50% суммы неустойки.

Заключение

Неустойка за срыв сроков сдачи объекта – это очень гибкий и эффективный инструмент влияния на застройщика. Чтобы им воспользоваться, нужно учесть все изложенные выше нюансы: написать досудебную претензию, правильно оформить исковое заявление, определиться с судебной инстанцией и посетить все судебные заседания.

Предлагаем ознакомиться:  Образец заявления о задолженности по алиментам (о взыскании) в 2019 году

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост

Большая часть дольщиков не желает оказаться в суде, даже когда речь идет о защите собственных прав. Но получение компенсации зачастую позволяет восстановить пошатнувшееся финансовое положение, поэтому крайне рекомендуется пытаться взыскать неустойку по ДДУ, заранее обратившись к грамотным специалистам для повышения вероятности положительного решения суда.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Основные проблемы и пути их решения

Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.

Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:

  • Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
  • Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
  • Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.

Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:

  • Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
  • Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
  • Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.

Неустойка по ДДУ: расчет и особенности взыскание

В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector