16.01.2020      20      0
 

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку


Как можно сдать квартиру в случае запрета банком

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Многие граждане, беря ипотеку, рассчитывают на то, что они будут сдавать квартиру и на эти деньги оплачивать кредит. Однако здесь на чаше весов стоит не только прибыль, но и мнение банков. В настоящее время они стали более лояльны. Но все равно банки проверяют своих клиентов, что раньше, что сейчас.

Существуют несколько путей, если ваш банк против сдачи квартиры в аренду:

  • Например, если договором предусмотрен запрет на сдачу жилплощади, то можно подать документы в другой банк, то есть пере кредитоваться и уже читать новый договор на предмет этого пункта.
  • Второй вариант – уведомить банк в письменной форме и попытаться получить согласие, во избежание штрафных санкций в случае выявления нарушений.

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

Плюсы и минусы сдачи в аренду  ипотечного жилья

Плюсы Минусы
Сдавая ипотечную квартиру, гораздо выгоднее платить по ипотеке этими средствами, по итогу у вас будет жилье Повышенный риск порчи и уничтожения жилья, поскольку квартиросъемщики как правило относятся не к своему жилью не порядочно
Если вы взяли ипотеку, а сами проживаете в другом городе на территории РФ, то квартиранты будут контролировать коммунальные платежи После окончания аренды, квартиру точно придется ремонтировать
  Банки не приветствуют сдачу жилья в любом случае
Ипотечный кредит-долгий процесс, как минимум 10 лет, а то и 20

Казалось бы, странная практика, с чего бы это банкам запрещать сдавать в аренду квартиры. Дело в том, что по закону, договор аренды будет действительным, даже в том случае, если банк решит продать квартиру,  если  заемщик перестанет за нее платить. Чтобы в этом случае признать договор аренды недействительным, необходимо обратиться в суд.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Второй момент, из-за которого банки запрещают сдавать в аренду квартиры, это ухудшения состояния квартиры. Аккуратные квартиросъемщики встречаются не всегда, а после некоторых вообще приходится делать конкретный ремонт, поэтому, если, опять-таки возвращаемся к предыдущему вопросу, заемщик прекратит выплачивать платежи по ипотеке и банку придется продавать квартиру, находящуюся у него в залоге, товарный вид квартиры будет сильно ухудшен, что отразится на рыночной стоимости квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Как снять машину с учета без машины в 2020 году в гибдд где и что нужно

Вопрос «выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду» часто обсуждается на форумах. Схема подходит клиентам, имеющим место для проживания, или приобретающим недвижимость детям впрок. Двухкомнатные помещения выгодно сдавать за неимением другого жилья. Заселив в одну из комнат квартирантов, владелец получает доход и контролирует обеспечение сохранности имущества. 3-хкомнатные квартиры сдают по комнатам.

Для передачи объекта в аренду следует выбирать для покупки ликвидные варианты. Наиболее привлекательны объекты вторичного рынка с хорошей инфраструктурой. Хорошо пользуются спросом однокомнатные квартиры. Средняя стоимость жилья с капитальным ремонтом, мебелью и бытовой техникой составляет 30 000 — 45 000 рублей.

Двухкомнатные квартиры обходятся квартирантам в 50 000 — 80 000 рублей (расценки по СПб и Москве). Следует также учитывать необходимость уплаты 13% налога и коммунальных платежей. Арендаторы обычно платят за воду и электроснабжение, прочие коммунальные услуги погашает собственник квартиры из денег, взятых за аренду.

Отзывы владельцев многокомнатной недвижимости сообщают, что сдача их жилья сопряжена с рядом трудностей, поскольку немногие квартиранты готовы ежемесячно платить 100 000 рублей за проживание.

Важно! Многие арендаторы крупных (на 3-5 комнат) объектов используют помещения для создания офисов, торговых помещений и подпольного казино, превращая жилье в коммерческую недвижимость. Это грозит привлечением к административной ответственности.

Для определения расходов по приобретению готового жилья для дальнейшей сдачи в аренду использовалась ипотечная программа Сбербанка. Минимальная ставка продукта 8,6%, срок 20 лет. Например, стоимость квартиры в регионе – 2 млн рублей, минимальный первоначальный взнос 300 000 рублей (15%). Размер ежемесячного платежа составит 14 861 рублей.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Сдача однокомнатной квартиры позволит получать 18 000 рублей/месяц (плюс коммунальные платежи за счет арендатора). Одновременно возникнут расходы по уплате налогов 13%, страховки.

Общий размер ежемесячных отчислений составит: размер обязательных взносов (14 861 налог 2 340 руб.) 20% надбавки к стоимости страхового полиса (85 руб.) = 17 286 рублей.

Итог: сдача квартиры примерно будет покрывать расходы на ежемесячные ипотечные платежи при условии, что залоговая квартира – не единственная собственность заемщика и ему есть, где жить. Если недвижимость расположена в Москве или Санкт-Петербурге, ситуация будет аналогичной, так как высокая стоимость жилья будет компенсирована более высокой ценой ежемесячной аренды.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

Предлагаем ознакомиться:  Лишение матери родительских прав в пользу отца в 2020 году

Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора

В случае обнаружения банком нарушений договора ипотеки со стороны заемщика, могут быть предприняты следующие меры:

  1. В первый раз могут предупредить
  2. В случае повторного нарушения, потребуют досрочно погасить ипотеку и проценты по ней
  3. Возможно по этому пункту договора предусмотрены штрафные санкции
  4. При отсутствии средств для уплаты кредита, квартиру продадут, а квартирантов выселят.
  5. Помимо наказания от банка, можно попасть на штраф от налоговой, если вы сдали квартиру без заключения договора аренды с арендатором, соответственно укрыли налоги, а также вам будут грозить пени и штраф за не сдачу отчетов. Самым негативным наказанием может быть штраф до трехсот тысяч рублей и уголовная ответственность сроком до года.

6.А также есть риск нарваться на неблагополучных квартирантов, которые будут вести в вашей квартире незаконную деятельность, тогда вас тоже могут привлечь к ответственности

Согласно закону «Об ипотеке» кредитор обладает правом 1-2 раза за год проверять обремененное жилье. Сотрудник организации может прибыть на объект без предупреждения, наложив штраф на заемщика, допустившего проживание сторонних лиц. Во избежание возможных неприятностей, собственнику следует поставить банк в известность.

Сдача кредитуемой недвижимости в обход банка грозит возникновением ряда рисков:

  • получением устного предупреждения от банка;
  • наложением штрафа за несоблюдение условий договора ипотеки;
  • расторжением кредитного договора, требованием возврата остатка долга с процентами (подобные меры принимаются при систематическом нарушении условий договора);
  • взысканием задолженности с залогового имущества через суд, продажа жилья на аукционе при образовании просрочки;
  • уведомлением налоговых органов об уклонении от уплаты налогов;
  • принудительным выселением квартирантов (через 30 дней) без денежной компенсации.

Если договором предусмотрен запрет на аренду недвижимости, клиенту следует обратиться в банк за разрешением на сдачу жилья, мотивировав просьбу низкими доходами, не позволяющими своевременно выплачивать долг. Указанный факт потребуется подтвердить справками о зарплате. Высокий процент одобрения также получают заемщики, подтвердившие факт заболевания, увольнения с работы, иных жизненных обстоятельств, снижающих уровень платежеспособности.

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Что делать, чтобы и банку было хорошо и вам

Для того, чтобы банк не предъявлял излишних претензий к заемщику, необходимо заранее все предусмотреть, а именно:

  • Если банк настаивает на том, что квартиру сдавать нельзя, предусмотрите это в договоре, но таким образом, чтобы фигурировали какие-либо лояльные условия, например сдача разрешается, но на определенный срок
  • Затем заключите договор с арендатором жилья, а также составить акт приема-передачи, в котором зафиксировать дату оплаты
  • Потом собственник со своим паспортом, документом на квартиру и договором обращается в налоговую инспекцию, где заполняет форму 3НДФЛ о полученном доходе, в этом случае он сдает квартиру как обычный гражданин
  • Второй вариант- можно стать предпринимателем, зарегистрироваться как ип не составит труда, но тут тоже необходимо платить страховые взносы и отчитываться в налоговую
  • Можно оформить патент на сдачу, но только будучи предпринимателем

В договоре аренды предусмотрите:

  • Паспортные данные сторон с приложением копий
  • Сведения об имуществе, лучше указать по описи, что сдается еще внутри квартиры – мебель и т.д.
  • Плату за коммунальные услуги, за какие конкретно
  • Плату за саму квартиру
  • Сведения о постоянно проживающих, чтобы поселить других лиц можно было только с вашего согласия
  • Проведение ремонта, а также оплата за капитальный ремонт
  • Условия прекращения договора, например постоянные жалобы соседей
Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для подачи на алименты в 2020 году полный перечень

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.

Препятствием может стать:

  • отказ страховой компании в сохранении условий;
  • неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
  • выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Каковы требования банков по ипотеке и сдачи жилья в аренду?

В первую очередь для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходим стабильный и немалый доход, для того, чтобы примерно прикинуть свои затраты, посчитайте, сколько составляют ваши расходы. Как минимум банк берет за основу прожиточный минимум на одного члена семьи, в среднем 11 тысяч, если у вас семья из трех человек, то уже 33 тысячи, далее расходы на квартиру, где вы постоянно проживаете, какая сумма уходит на коммунальные услуги.

Если есть затраты на учебу ребенка , то и они учитываются. Но во внимание берется совокупный доход семьи, то есть заработная плата супругу. Соответственно имея даже заработную плату в 60 тысяч не будет достаточно для выдачи кредита, потому что большую часть тянет кредит и проценты. Закон не запрещает сдать квартиру в аренду, тем самым повысить шанс взять ипотеку, но каждый банк перестраховывается и выдвигает дополнительные требования.

Вопрос №2: Что будет, если банк запретил сдавать квартиру в аренду, а мы сдали?

В вашей ситуации необходимо было предупредить банк до того, как он сам это обнаружил, раз в договоре категорично прописано, что запрещено и вы это подписали, скорее всего вас обяжут выселить квартирантов, еще и оштрафуют.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

  • к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
  • заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
  • договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу, готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector