16.01.2020      19      0
 

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция


Порядок продажи квартиры самостоятельно

Кредитный договор действует с момента подписания, а ипотека – с момента регистрации. Поэтому обязательство заемщика по оплате ежемесячных взносов по договору возникает сразу. Именно поэтому банки иногда предусматривают меняющуюся ставку: до момента регистрации объекта недвижимости и после, когда у кредитора появляется фактическое обеспечение кредита в виде залога недвижимости.

При кредитовании строящегося дома заключается договор залога прав требования (т.к. фактически объекта недвижимости еще нет). Процедура регистрации аналогична.

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Содержание

  • 1 Дополнительный кредит на первоначальный взнос
  • 2 Использование материнского капитала
  • 3 Приобретение квартиры по военной ипотеке
  • 4 Ипотека без первоначального взноса в ВТБ24
  • 5 Ипотека без аванса в Газпромбанке
  • 6 Ипотека в Сбербанке с минимальным авансовым взносом

В настоящее время существует два способа (кроме получения наследства) обзавестись собственным жильем: купить его за полную стоимость и взять в ипотеку.

Первый способ, естественно, является самым удобным, потому что купленная квартира или дом сразу же переходят в полную собственность покупателя.

Однако далеко не каждая семья может себе позволить вложить единоразово несколько миллионов рублей. Поэтому наиболее востребованным способом покупки жилья является ипотека.

Однако даже здесь могут быть варианты. Зачастую большинство банков для утверждения ипотеки требуют первоначальный взнос, который находится в пределах от 15% до 40% от стоимости жилья.

Но есть учреждения, которые при определенных условиях могут предоставить ипотеку без этого требования.

И этот способ имеет один существенный недостаток – жилье остается собственностью банка, пока не будет полностью выплачен кредит.

При нынешних ценах на квартиры и дома первоначальный взнос даже в размере 10% от стоимости жилья может оказаться неподъемной суммой. Сложность заключается в том, что в связи со сложившейся обстановкой, многие финансовые учреждения приостановили выдачу кредита без первоначального взноса. Однако некоторые продолжают выдавать, но только в определенных случаях.

Совет: если не будет денег на первоначальный взнос, тогда можно оформить потребительский кредит. Его не обязательно оформлять на себя, так как это уменьшит ваши шансы на одобрение ипотеки. Лучше оформить потребительский кредит на родителей, братьев, сестер либо хороших друзей, которые вам доверяют.

Суть этого способа заключается в том, что вместо того, чтобы заемщик платил свои деньги, он берет еще один кредит, но уже на сумму первоначального взноса. Таким образом он берет сразу два кредита – ипотеку и обычный потребительский кредит под залог уже имеющейся собственности. Однако этот способ обладает некоторыми особенностями:

  • У заемщика должно быть в наличии недвижимое имущество, которое послужит залогом;
  • Значительно уменьшается срок кредитования;
  • Проценты по кредиту на начальный взнос будут выше, чем на ипотеку.

Хотя в дальнейшем можно будет сделать рефинансирование кредитов в Сбербанке. Это позволит объединить все свои кредиты и кредитные карты (если имеются) в один займ. Рефинансирование кредитов, полученных в других банках, дает возможность перекредитоваться на более выгодных условиях: возможно увеличение сроков кредита и понижение процентных ставок.

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

  1. Принять участие в одной из социальных программ, например, в ипотеке для молодой семьи без первоначального взноса;
  2. Подать заявку на получение ипотеки;
  3. Получить положительное решение и выбрать жилье;
  4. Подписать договор, заплатить за недвижимость и переоформить право собственности;
  5. Предоставить документы о получении ипотеки в соответствующие органы для перечисления средств финансовому учреждению.

Этот вариант получения кредита рассчитан на самые незащищенные слои населения.

Этот вид кредитования полностью оплачивается государством. В том числе и сумма первоначального взноса.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Чтобы иметь возможность получить ипотеку по этой программе, военнослужащий должен зарегистрироваться как участник Накопительной Ипотечной Системы и прослужить в вооруженных силах Российской Федерации не менее трех лет.

Военнослужащий может и не ждать три года, но тогда первоначальный взнос ему придется платить из собственных средств. Но не все так просто – на ипотеку военнослужащему выделяется определенная сумма (около 3 миллионов). Если жилье будет стоить больше этой суммы, то разница доплачивается из средств военнослужащего. По крайне мере условия предоставления военной ипотеки в 2020-2020 годах такие.

Получить ипотечный кредит без первоначального взноса в ВТБ24 смогут военнослужащие. Данный банк является участником программы ипотека для военнослужащих, которая полностью финансируется государством. ВТБ24 выдает ипотеку без аванса на следующих условиях:

  • Возраст клиента: не менее 20 лет, не более 41 года.
  • Максимальный срок: 14 лет.
  • Максимальная сумма кредитования: 1,93 миллиона рублей.
  • Процентная ставка: от 12,5% в год.

Кроме жилищного кредита для военнослужащих ВТБ24 в 2020-2020 годах предлагает ипотеку по двум документам без подтверждения доходов. В таком случае необходимо будет внести аванс в размере 40% от стоимости объекта недвижимости. Годовая процентная ставка стартует от 14,5%. Максимум, на который можно взять кредит, составит 20 лет.

Газпромбанк является участником программы «Ипотека для военнослужащих». По данной кредитной программе установлен аванс в размере 20%, однако клиент не платит его из собственных денег, а вносит из тех, которые перечисляло государство на его счет из бюджета. Годовая процентная ставка по продукту стартует от 11,5%. Срок кредитования не должен превышать тридцати лет.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Сбербанк является крупным банком с развитой филиальной сетью. Он участвует в таких государственных программах, как ипотека для военных, жилищный кредит под материнский капитал и молодая семья.

Как говорилось ранее, по данным программам клиенту не обязательно иметь собственные сбережения, чтобы сделать первоначальный взнос.

Если вы не подходите ни под одну из этих категорий, можете воспользоваться акционной программой на новостройки:

  • Аванс составит 15% от стоимости объекта недвижимости.
  • Процентная ставка в год – 12,9%.
  • Справка о зарплате не требуется.
  • Максимальный срок действия кредитного договора – 30 лет.

Оформление ипотеки – серьезный шаг, который требует получения консультации у компетентного юриста. К нему же нужно обращаться, когда вы не знаете, что делать, если банк подал в суд за неуплату кредита.

При оформлении ипотеки обязательно следует обращать внимание не на размер аванса, а на размер ставок. Однако существует и взаимосвязь между этими двумя критериями.

Чем больше первый взнос, тем ниже ставки по ипотеке! Так что это всегда следует учитывать, если вы планируете найти банк, в котором не берут авансовый взнос при оформлении жилищного кредита.

Максим Миллер Интересно? Отправь друзьям:

  • Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.
  • Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.
  • В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: 7 (499) 504-88-91 Москва 7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку.

Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи.

Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

  1. Подготовка проекта ДКП. Нотариус или его помощник на основании всей предоставленной сторонами и полученной в ходе проверки информации составляют текст договора купли-продажи. По желанию сторон он может быть предоставлен им (выслан в электронном виде) для ознакомления и предварительной проверки паспортных данных и отсутствия технических ошибок. При этом, если сами стороны или их риелторы считают необходимым добавление, корректировку или исключение каких-либо пунктов, они могут заблаговременно уведомить об этом нотариуса и, если требования не противоречат законодательству, они будут учтены в окончательном тексте ДКП.
  2. Проведение сделки. Суть данной операции заключается в подписании договора продавцом и покупателем и заверении его нотариусом. Возможность присутствия при подписании лиц, не являющихся участниками сделки, определяет нотариус. Таким образом, в присутствии юристов, риелторов, родственников, знакомых и прочих «сочувствующих» нотариус имеет полное право отказать как перед сделкой, так и в ходе ее проведения. Такие ситуации случаются, если лица, не являющиеся участниками, мешают работе нотариуса и усложняют проведение процедуры. Нотариус знакомит стороны с содержанием договора и, после проверки сторонами точности паспортных и иных данных, зачитывает договор вслух, при необходимости отвечает на вопросы сторон и разъясняет положения статей закона, на основании которых проводится данная процедура. После ознакомления и при наличии согласия сторон со всеми условиями договора проходит подписание всех его экземпляров: по одному для каждого участника, один — в архив нотариуса и один — в Росреестр. При этом на гербовых бланках печатаются только экземпляры покупателей. После этого все экземпляры прошиваются, заверяются нотариусом и подаются на регистрацию.
Предлагаем ознакомиться:  Как рописаться на квартире

Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?

В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

  • Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
  • Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
  • Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
  • Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
  • Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
  • Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.

Существует несколько абсолютно законных способов получить жилищную ссуду для покупки вторичного жилья, не внося первоначальный платеж. Разберем их подробнее.

Это простой и быстрый способ найти нужную сумму. Однако прежде чем воспользоваться такой схемой, следует учесть максимально возможную кредитную нагрузку с учетом будущей ипотеки. Ведь ежемесячные платежи нужно будет вносить регулярно по обеим ссудам. Это может сказаться также на максимально возможной сумме ипотечного займа.

Важно! Банки при расчете суммы ипотеки обычно исходят из формулы – затраты на ежемесячные платежи не должны превышать 50% от совокупного заработка заемщика.

Потребительский кредит, взятый незадолго до оформления ипотечной сделки, значительно снизит платежеспособность клиента. Можно попробовать подать заявку на займ уже после одобрения ипотеки.

Однако банк при ее рассмотрении получит информацию об уже одобренной жилищной ссуде и может принять отрицательное решение.

Этот вариант подходит далеко не всем, но вполне имеет право на существование при правильном учете всех возможных последствий и сил.

Ипотечные программы, в которых допустимо применение семейного сертификата в качестве первоначального взноса по ипотеке на вторичное жилье, действуют практически во всех крупных кредитных организациях.

Важно! Следует учитывать номинал сертификата – 450 000 рублей. Без использования личных средств при минимальном взносе в 10% возможная стоимость объекта недвижимости будет 4 500 000, в 15% — 3 000 000. Если требуется большая сумма, придется вносить часть первоначальной оплаты за счет личных средств.

Здесь можно подробнее почитать об этом виде ипотеки.

Военная ипотека

Это специально разработанная правительством мера поддержки военнослужащих и работников МЧС, позволяющая вступить в накопительную программу и, спустя определённый срок, получить ипотеку на вторичное жилье или новостройку без первоначального взноса. В его качестве выступают средства, накопленные за период участия в программе. Подробнее мы писали ранее.

Внимание! Материнский капитал и военную ипотеку можно использовать одновременно. Как это сделать и насколько это выгодно, читайте здесь.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Этот прием возможен по договоренности с продавцом вторичного жилья. Потенциальный заемщик подает заявку на ипотеку на сумму, большую фактической стоимости объекта на размер первоначального взноса.

В свою очередь продавец увеличивает цену недвижимости в договоре на эту же сумму. Для банка владелец квартиры пишет расписку, что первый платеж от покупателя получен.

Такие сделки весьма рискованные, однако давно и успешно применяются.

Это вид ипотеки, где в качестве обеспечения используется не приобретаемая, а уже принадлежащая клиенту недвижимость. Такие программы есть во многих ведущих банках. Их условия не значительно отличаются от обычных ипотечных. Такой займ позволяет купить вторичное жилье без первоначального взноса.

Кредитные организации прекрасно понимают сложившуюся на рынке ситуацию. Для них проще и выгоднее немного подстроится под клиента, чем вовсе его потерять. На примере Сбербанка и банка ВТБ разберем основные условия ссуды на покупку вторичного жилья без первоначального платежа.

В Сбербанке

Доступные программы и условия:

  • Нецелевая ссуда под залог недвижимости. Возможно получить от 500 000 до 10 000 000 рублей, но не больше 60% от стоимости обеспечения. В залог можно передать квартиру, гараж, дом, земельный участок. Срок действия кредитного договора до 20 лет. Цена займа составит 12,4% в год.
  • Ипотека материнский сертификат. Первоначальный взнос за вторичное жилье, в качестве которого будут использованы средства семейного капитала – 15%. Срок займа до 30 лет. Процентные ставки начинаются от 10,1 и 9,6% годовых для семей, где возраст супругов до 35 лет.
  • Военная ипотека. Можно получить 2 502 000 на срок до 20 лет по ставке 9,5 процентов годовых. Воспользоваться этой программой могут только участники накопительной ипотечной системы. Первоначальный взнос на покупку вторичного жилья выплачивается за счет ранее накопленных взносов. Дополнительные документы, подтверждающие заработок, не потребуются.

Подробнее ипотека без первоначального взноса в Сбербанке рассмотрена нами ранее.

Банк ВТБ предлагает следующие варианты:

  • Для военнослужащих. Первоначальный взнос 15%, ставка на весь срок, даже в случае прекращения участия в накопительной системе – 9,8%. Договор может быть заключен на срок до 20 лет, при этом на момент полного погашения возраст заемщика должен составлять не более 45 лет. Получить можно сумму в пределах 2 450 000 рублей.
  • Ипотека с залогом имеющейся недвижимости. Процентная ставка программе – 12,2 в год. Залогом может быть только квартира в многоквартирном доме. Максимально доступный размер финансирования – половина оценочной стоимости передаваемого объекта, не более 15 000 000. Квартира, которая будет выступать обеспечением выполнения обязательств, может принадлежать не только заемщику, но и членам его семьи. В этом случае обязательно заключение договора поручительства с этим лицом.

Про ипотеку без первого взноса в ВТБ, читайте в отдельном посте.

Другие банки

Многие люди не могут решиться на покупку квартиры в ипотеку даже на вторичном рынке из-за необходимости наличия собственных средств для внесения первоначального взноса.

Однако существует ряд программ и льготных предложений, которые позволяют отказаться от выплаты первого взноса, а гарантировать свою платёжеспособность другим способом.

О нюансах и достоинствах такого предложения мы с вами сегодня поговорим

  • Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкцияМногие банки предлагают оформление ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса, гарантируя собственные риски посредством дополнительного залога или государственных программ.
  • Если вы закладываете уже имеющуюся недвижимость, то под обременением банка оказывается все ваше жильё, а если вашу ипотеку гарантирует государство, то нужно учесть и свои возможности в погашении такого кредита.
  • О том, как снять обременение после выплаты ипотеки читайте здесь.

Отмена первоначального взноса при государственной поддержке означает внесение данных средств за счёт государственных программ без использования личных денег заёмщика.

  1. Об ипотеке с государственной поддержкой в Сбербанке и Уралсибе читайте в этой статье.
  2. Это возможно при наличии права на материнский капитал (после рождения двух и более детей), участии в военно-накопительной системе или отнесению к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  3.  о том, как использовать материнский капитал с ипотекой на покупку квартиры в этой статье.

Условия банков

Ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса по своей сути убирает такое важное условие для гарантий банка, как наличие у заёмщика средств для оплаты части недвижимости на начальном этапе оформления.

Поэтому другие условия несколько ужесточаются, если не использовать дополнительно государственные программы, а только предоставить банку залог в виде имеющейся недвижимости, чтобы подтвердить свою платёжеспособность:

  • Процентные ставки на несколько процентов выше, чем после внесения первоначального взноса;
  • Сумма ипотеки может быть выдана на том же уровне, что и стандартная, если предоставлено достаточное обеспечение;
  • Срок кредитования зависит от возраста заёмщика и суммы, которая ему требуется для приобретения недвижимости.

Главное — чтобы клиент смог доказать свою платёжеспособность и предоставить банку веские гарантии погашения ипотеки.

Помимо этого заёмщик должен соответствовать таким базовым требованиям:

  • К возрасту — достижение 21 года, а максимальный возраст установлен банком и программой отдельно, но в основном он может составлять не более 75 лет на момент полного погашения задолженности по ипотеке;
  • К стажу — общий стаж работы за последние 5 лет должен быть не менее года (не важно, в одной ли организации или в разных), а на текущем месте работы заёмщик должен проработать хотя бы полгода;
  • Наличие российского гражданства и прописки на территории действия полномочий банка.

Недвижимость, которая передаётся банку в качестве объекта залога, должна быть ликвидной на рынке продаж, чтобы в случае непогашения ипотеки банк мог продать ее и обеспечить таким образом свои расходы.

А это возможно лишь при соответствии условиями проживания, расположения квартиры или дома, наличия удобств и коммуникаций.

Также основные требования при оформлении ипотеки включают:

  1. Наличие страховки от рисков потери недвижимости;
  2. Оценка стоимости объекта залога и подача банку заключения эксперта.

Варианты покупки

Обременением называется ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества и запрещающее проведение с ним различных правовых операций. Речь идет о финансовых и имущественных претензиях третьих лиц к владельцу квартиры, которые возникают в результате ранее взятых обязательств.

  • характеристики объекта с точным указанием адреса, расположения, площади;
  • планировка квартиры;
  • стоимость жилья (данное значение может быть изменено только при существенном расхождении реальной площади и проектной);
  • сроки сдачи дома и квартиры в частности;
  • качество отделки;
  • наличная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и т.д.).
  • Свидетельство о рождении ребенка либо паспорт, по достижении им 14 — летнего возраста.
  • Паспорта матери и отца либо лиц, являющихся опекунами.
  • Данные с домовой книги по месту проживания несовершеннолетнего. Также этот документ известный как справка о составе семьи (форма №9).
  • Письменная выписка из ЕГРН на объект недвижимости.
  • Технические паспорта, как реализуемого жилья, так и покупаемой новой квартиры, в которой будет прописан несовершеннолетний.

Для выставления объекта на продажу нужно знать его стоимость. Отсутствие правильного понимания ценности объекта влияет на скорость осуществления сделки и объем выгоды собственника. Если квартира оценена слишком низко, она быстро продастся, но не выгодно для владельца. В обратном случае срок реализации затянется на неопределенный временной промежуток.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

Предлагаем ознакомиться:  Купля-продажа автомобиля оформление в 2020 году и постановка на учет как это происходит

Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости С 1 января 2020 года изменяется порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3-х лет.

Содержание

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

  • действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
  • заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
  • предоставление гарантий оплаты;
  • финальное оформление и подписание документов и договора;
  • получение денег.
  • кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);
  • выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
  • правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
  • оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
  • формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
  • другие документы по запросу кредитора.

Цель предварительного договора – закрепить намерения сторон, подстраховаться в соблюдении прав всех участников. Данная бумага не влияет на право собственности, но регулирует обязанности касательно намерений сторон и устанавливает сроки их осуществления.

Перед совершением сделки приобретателю должны быть вручены все копии документов и должна быть дана возможность сверить их с оригиналами, которые он получит после завершения процедуры вместе с новым свидетельством о праве собственности или новым договором ипотеки при переводе ее на него.

Финансовые учреждения, берущие участь в подобных сделках, предлагают 3 варианта расчетных схем с реализатором имущества:

  • перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
  • банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
  • с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.

Особенностью аккредитива есть то, что с него запрещено просто так снимать средства – для этого необходимо предоставить оформленную только лично для покупателя регистрацию жилья, заверенный подписями и печатями договор купли/продажи или справку из Росреестра

После того как банковские гарантии по перечислению ипотечных ссуд получены, стороны оформляют и подписывают окончательное соглашение купли-продажи.

Для вышеуказанных целей заемщик с банком и реализатор обращаются в Регпалату для проведения процедуры перерегистрации купленного объекта на новых владельцев и для одновременного наложения обременения.

Сразу в процессе перерегистрации заказывают выписку из ЕГРН – она служит подтверждением завершения сделки. Это финишный этап, на котором бывший владелец расстается с недвижимостью окончательно, если, конечно, приобретателем выполняются все обязанности.

После того как перерегистрация окончена, получены все выписки, оформлено соглашение купли-продажи и выдано новое свидетельство о праве собственности, финансовое учреждение перечисляет продавцу деньги согласно договору. Получатель денег может использовать один из способов, описанных нами выше для этого.

Банк заинтересован всегда в ипотечных сделках, поэтому большую часть работы он берет на себя. Это касается юридического оформления документов и подобных услуг. Будущему владельцу необходимо тщательно ознакомиться с договором предоставления кредита и условиями залога, так как он рискует взять на себя неподъемные обязанности по выплате долга.

Кто может выступить в роли продавца?

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Сбербанк, как правило, сам идет навстречу клиентам, желающим купить квартиру по ипотеке. Он получает выгоды по новому кредитному соглашению или имея некоторые проценты от услуги. Если причина совершить продажу будет уважительной (неспособность платить по долгу), то учреждение даст согласие.

Возможен также вариант, когда клиент не нашел средства для полного закрытия долга до продажи залога, тогда оформляется соглашение о намерениях и ему выдают задаток и снимают отягощение с объекта. Далее, по новой выписке от регистратора расчет заканчивают и оформляются права иного владельца.

Банк может отказать, если из жилья не выписали всех предыдущих жильцов, она в аварийном состоянии, на нее наложен арест, она требует капитального ремонта и по подобным причинам.

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

Этот человек будет вправе действовать от лица собственника, выступая, таким образом, в роли продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Подача заявки на ипотеку в банк

Ряд дополнительных бумаг необходим для того, чтобы обезопасить себя и будущих покупателей. Эти документы докажут, что Вы — не мошенник. В этот комплект входит всего две справки:

  • Расширенная (архивная) выписка из ЕГРП. Этот документ позволяет установить всех бывших и нынешних собственников. А также определит перечень всех операций, производимых с данной недвижимостью за все обозримое время ее существования;
  • Стандартная выписка из домовой книги или копия поквартирной карточки. В этой бумаге обозначены все лица, зарегистрированные в помещении на постоянной или временной основе. В ней же отражается заложена ли квартира банку, а также наличие арестов и других ограничений на данной собственности.
Предлагаем ознакомиться:  Знак одностороннее движение 55 в пдд 2020 году фото

История жилплощади часто вызывает недоверие к продавцу у потенциальных покупателей. Ведь никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на право в квартире, честно приобретенной новым владельцем. Поэтому, предоставление дополнительных справок, показывающих реальное положение дел, докажет чистоту сделки, и ускорит процесс принятия решения покупателем.

К сведению

Некоторые банки отказались от этапа подтверждения дохода заемщика. Такие программы есть у Банка Открытие, Альфа-банка и некоторых других. Но нужно понимать, что риски невозврата такого ипотечного кредита банк обязательно компенсирует за счет увеличения процентной ставки или ужесточения других условий (например, затребует дополнительное обеспечение, поручительство или сократит срок кредита). Поэтому выгоднее выбирать программы, в которых подтверждение доходов требуется.

Подтвердить свой доход для банка можно несколькими способами:

  • справкой в работы по форме банка (т.е. обычная справка на бланке компании, которая заверяется у уполномоченного лица);
  • справка 2-НДФЛ с места работы;
  • справка из ПФР или негосударственного пенсионного фонда, если заемщик-пенсионер (не достигший предельного возраста).

Даже если финансовое положение заемщика позволяет ему не предоставлять дополнительный залог или поручительство, можно предложить банку такое обеспечение для того, чтобы снизить процентную ставку или увеличить сумму и срок кредитования. В этом случае наличие имущества будет еще одним подтверждением платежеспособности.

Внимание

Сумма общего дохода, который принимается к рассмотрению, уменьшается,  если у заемщика есть иждивенцы (дети, опекаемые, престарелые недееспособные родители и родственники). В этом случае от суммы заработка отнимается размер затрат на содержание иждивенца. Как правило, банки к такому обстоятельству относятся лояльно, понимая, что основная масса обращений за ипотекой поступает от семей с детьми.

Если у заемщика есть супруг, и недвижимость приобретается в совместную собственность, то он обязательно выступает в качестве созаемщика. Это важно учитывать, так как в этом случае доходы обоих заемщиков суммируются. Если же общий размер заработка остается низким, можно привлечь поручителя. Банк узнает его доход, но будет его использовать только в качестве дополнительной подстраховки для себя.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году: с чего начать, пошаговая инструкция

В итоге, критичный требованием к заемщику остается на сегодня только его возраст: от 21 до 65 лет. Наличие официального дохода, собственности, поручителей и созаемщиков – тот фактор, который поможет снизить ставку и увеличить шансы на получение ссуды.

  • оформление заявки (ее можно оформить на сайте банка, на агрегаторе банки.ру или в письменном виде в отделении);
  • поиск объекта (с помощью риэлтора или самостоятельно проходит осмотр объектов жилья или участков под строительство дома, проходит первичная оценка объектов);
  • оценка объекта и сделки со стороны банка (получение решения касаемо возможности кредитования конкретного заемщика и объекта);
  • подписание договора ипотеки (проходит  в офисе банка);
  • регистрация договора в Росреестре;
  • передача средств продавцу, а помещения покупателю по акту приема-передачи.

По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:

  • стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
  • возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
  • возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
  • максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
  • список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
  • дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).

Если в выбранном банке у заемщика открыт счет, то подать заявку на ипотеку можно через личный кабинет. В этом случае клиент будет пользоваться преимуществом, т.к. кредитор сможет оценить поступления средств на счет и его правовую состоятельность.

Подать заявку на ипотеку можно также на сайте выбранного учреждения. Достаточно указать свое имя, фамилию, запрашиваемую сумму, срок кредита и контакты. Получение одобрения онлайн происходит автоматически. Программа оценивает средний уровень сроков и сумм займов, которые выданы в банке и делает вывод, может ли среднестатистический заемщик выплатить кредит. Как правило, ответ положительный. Но одобрение такой заявки нельзя расценивать как окончательное решение банка.

ВАЖНО

Официальное решение о выдаче ипотеки будет оформлено только после сбора и подачи пакета документов.

В случае с новостройкой помимо надежности застройщика, его деловой репутации и срока работы на рынке, стоит обратить внимание на использование эскроу-счетов в работе. Это такие счета, на которые перечисляются средства ипотечного займа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема расчетов служит дополнительной страховкой как участников строительства, так и банков от недобросовестных застройщиков.

В прежней схеме при покупке квартиры в строящемся доме деньги из банка перечислялись на счет застройщика. А он использовал их непосредственно для строительства. Теперь же компания строит дом на собственные средства или на кредитные (которые взяты самим застройщиком в банке), а деньги покупателей защищены и в случае, если дом не достроится, возвращаются заемщику (п.8. ст.15.5 214-ФЗ от 31.12.2004).

При приобретении квартиры или доли в квартире нужно обращать внимание на:

  • наличие неузаконенных перепланировок (например, расширение ванной за счет жилого помещения невозможно узаконить);
  • количество прописанных в квартире несовершеннолетних детей (это не критичный фактор, но выписать детей «вникуда» нельзя, их нужно обязательно прописать в новую жилплощадь);
  • если квартира или доля была приобретена по договору купли-продажи и часть средств оплачена материнским капиталом – это дополнительный фактор риска, т.к. в этом случае ребенок имеет право на долю в недвижимости;
  • если у недвижимости сменялось несколько владельцев, то у продавца должна сохраниться история квартиры от предыдущего владельца (в том числе нотариальное согласие супруги предыдущего продавца на операцию с недвижимостью или письмо от нотариуса о том, что на момент продажи он не состоял в браке);
  • если приобретается доля или комната,  у продавца должен быть заверенный отказ от собственников квартиры от покупки этого помещения (по закону преимущественным правом на покупку обладают другие собственники, ст.250 ГК РФ)

Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкция

Банки не кредитуют покупку следующих объектов:

  • ветхое жилье;
  • комнаты в коммунальных квартирах;
  • недвижимость в регионах военных действий или нестабильной политической обстановки.

В случае с такими объектами вопрос кредитования связан не столько с рисками банка, сколько с рисками страховых компаний, которые отказываются их страховать.

Договор на аренду ячейки заключается с покупателем. В нем прописывается, кто и на каких условиях может получить доступ к ней.

Например, приобретается квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними. Сделка альтернативная, т.е. при продаже квартиры будет покупаться другая. В момент продажи выписать детей некуда. В таком случае в договоре аренды ячейки можно прописать, что продавец имеет право забрать деньги из ячейки при условии:

  • предоставления выписки из ЕГРН о передаче прав собственности покупателю;
  • предоставления зарегистрированного договора ипотеки;
  • предоставления выписки из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Изъятие денег из сейфа возможно как в присутствии покупателя, так и без него – в этом случае ключ передается продавцу в обмен на комплект документов, указанных в договоре аренды.

Средства кредита снимаются со счета заемщика и закладываются в ячейку сразу после подписания всей документации. В эту же ячейку закладывается первоначальный взнос.

Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкция

Тинькофф Банк

от 6% ставка в год

Сбербанк

от 6% ставка в год

Альфа-Банк

от 8,9% ставка в год

Райффайзенбанк

от 6% ставка в год

Россельхозбанк

от 9,12% ставка в год

Промсвязьбанк

от 8,8% ставка в год

Газпромбанк

от 5,4% ставка в год

Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкция

от 7,9% ставка в год

Уралсиб

Открытие

от 8,7% ставка в год

Бинбанк

от 6% ставка в год

Росевробанк

от 7,6% ставка в год

Кредит Европа Банк

Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкция

от 6% ставка в год

Ипотека в СКБ-банке

от 8,75% ставка в год

Ипотека в МТС Банке

от 5,8% ставка в год

Дельтакредит

от 8,25% ставка в год

Ипотека в МКБ

от 5,9% ставка в год

Центр-инвест банк

от 6% ставка в год

Связь-Банк

от 8,5% ставка в год

Абсолют Банк

от 6% ставка в год

Транскапиталбанк

от 6% ставка в год

Запсибкомбанк

от 6% ставка в год

Металлинвестбанк

Например, Промсвязьбанк просит указать в ней следующую данные:

  • Ф.И.О.;
  • телефон;
  • регион прописки;
  • город, где планируется получить ипотеку.

Кому необходимо передать первоначальный взнос?

Содержание

Наличие первоначального взноса свидетельствует о том, что у потенциального заемщика есть собственный капитал и подтверждает для банка его платежеспособность. Первый взнос можно накопить, получить за счет продажи имущества и даже взять в кредит в том же банке (для этого существуют специальные программы кредитования).

Первый взнос может быть передан на счет продавца в банке и заблокирован там до момента предоставления зарегистрированного договора ипотеки, а может быть внесен в банковскую ячейку до того же момента.

Как купить вторичное жилье в ипотеку в 2020 году - без первоначального взноса, пошаговая инструкция

Особый инструмент проведения ипотечных сделок – аккредитив. Это такая схема взаиморасчетов, при котором по заявлению продавца банк открывает особый счет аккредитива. Тем самым банк подтверждает платежеспособность клиента и свое обязательство выплатить средства продавцу. Сумма ипотечного кредита перечисляется на этот счет вместе с первоначальным взносом. После получения необходимых документов (их перечень прописывается в договоре на аккредитив) аккредитив «раскрывается» и продавец получает деньги.

ВАЖНО

Не стоит путать первый взнос по ипотеке и аванс, который передается продавцу под расписку. Аванс – это своеобразное «бронирование» объекта и обязательство его приобрести после всех процедур и заключения сделки в банке. Аванс вычитается из общей стоимости недвижимости и не входит в сумму кредита.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector