17.01.2020      19      0
 

Кадастровая стоимость квартиры как узнать цену недвижимости в 2020 году что это такое


Специфика рыночной цены

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под рыночной стоимостью (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст. 3 ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»).

Предполагается, что при таком отчуждении:

  • стороны действуют разумно;
  • на рынке существует конкуренция;
  • условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей.

Кадастровая стоимость квартиры как узнать цену недвижимости в 2020 году что это такое

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене. Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида.

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  • расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  • техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
  • этажность, площадь, наличие обременений;
  • возраст строения, наличие износа и дефектов;
  • необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.

Кадастровая стоимость квартиры как узнать цену недвижимости в 2020 году что это такое

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  • курс валют;
  • политическая напряженность;
  • привлекательность населенного пункта;
  • отдаленность от центра;
  • сезон;
  • дата, на которую производится оценка.

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

  • не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
  • рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
  • является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Кадастровая стоимость квартиры как узнать цену недвижимости в 2020 году что это такое

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Предлагаем ознакомиться:  Как происходит оценка акций для вступления в наследство

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

После вступления в силу Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и переход прав ведется в электронном виде и фиксируется в Едином государственном реестре.

Кадастровая стоимость квартиры

Все учтенные объекты подвергаются государственной кадастровой оценке. Закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентируют правила:

  • формирования перечня объектов;
  • отбора исполнителя;
  • составления отчета о кадастровой стоимости (КС) и утверждения результатов;
  • внесения КС в единый реестр.

Поскольку допущенные ошибки могут стать причиной завышения или занижения ставки налогов, КС определяют только уполномоченные бюджетные учреждения и квалифицированные оценщики.

Указанные нормативные акты разъясняют, что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от инвентаризационной цены. К основным отличиям можно отнести то, что методы кадастровой оценки не учитывают индивидуальные особенности каждой постройки, а также износ зданий и материалы.

КС определяется исходя из одной модели расчета, которая установлена для разных квартир, схожих по своим характеристикам. Как правило, в этом случае учитываются:

  • место расположения квартиры – район, город, регион;
  • развитость инфраструктуры – детские сады, школы, больницы, магазины и другие.

Что это значит? Даже типовые и стандартные квартиры сильно отличаются друг от друга планировкой, микро-соседством и другими характеристиками. Между недавно построенными многоквартирными домами и рядом стоящими старыми сооружениями есть масса отличий.

Стоит разобраться, откуда берется цена. Все квартиры условно разделяются на группы с учетом технических характеристик и сходных ценообразующих факторов. На КС влияет то, в какую группу попадает недвижимость. Данный вид оценки применим к большому количеству объектов на одной географической территории, поэтому основной инструмент ее проведения – применение стандартных методов к выделенным группам.

Перечень объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки формируют органы регистрации прав на основании сведений из ЕГРН, что установлено ст. 13 Закона РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Полные и достоверные данных о квартирах, внесенные в реестр, способствуют более точному определению стоимости.

Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе позволяет определить, что входит в кадастровую стоимость и выполнить классификацию жилья. В этом случае помещения относят к разным группам в зависимости от:

  • типа жилплощади: комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме или коттеджи;
  • общей площади и точного местоположения;
  • экономических региональных факторов: уровня инфляции и среднего дохода;
  • экологических факторов, которые влияют на стоимость жилья в конкретном регионе: промышленная зона, наличие водных объектов;
  • официальных данных о сделках с аналогичным жильем на рынке недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» помогает понять, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры, кроме указанных факторов. Согласно этому документу, при определении оценочной стоимости происходит разделение территорий на ценовые зоны. По результатам устанавливаются средние рыночные показатели цены из расчета на 1 м2 квартир, отнесенных к определенной группе.

К тому же формула для расчета кадастровой стоимости квартиры учитывает износ зданий, в которых расположено жилье. Этот критерий связан со сроком службы:

  • массовое строительство в обычных условиях эксплуатации – 80 лет;
  • здания с деревянными несущими стенами – 50 лет.

При классификации принимается во внимание наличие коммуникаций и возможное аварийное состояние жилых строений.

Стоит упомянуть, как получить информацию о ценообразующих факторах. При проведении кадастровой оценки подлежат изучению:

  • базы данных государственных и муниципальных образований;
  • архивы Бюро технической инвентаризации;
  • данные Росреестра;
  • адресные цифровые планы и цифровые тематические карты.

Все сведения должны отвечать принципам достоверности и непротиворечивости.

Итак, объективный анализ регионального рынка недвижимости, верное территориальное распределение на ценовые зоны и правильная классификация объектов – это то, из чего складывается их кадастровая стоимость.

Из чего складывается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры – это по сути рыночная стоимость жилья, которая определяется Службой кадастра и картографии страны. Все сведения о кадастровых стоимостях объектов недвижимости фиксируются в Росреестре и доступны для сведения граждан.

Раньше рыночная стоимость квартиры существенно отличалась от кадастровой. Сегодня это не так. В 2020 году эти две категории стали максимально уравнены. Именно исходя из этой стоимости начисляются различные налоги, в том числе и налог на недвижимость. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость объекта, тем выше будет сумма налога.

Отличие кадастровой цены от рыночной в основном складывается из стоимости отделочных работ и предметов мебели. В остальном значения цены уравнены.

Кадастровая стоимость не постоянна, ее значение изменяется. Пересмотр существующих значений осуществляется с определённой периодичностью, установленной ФЗ № 135.

Ранее оценка кадастровой стоимости производилась один раз в 5 лет. Не всегда оценка стоимости осуществляется строго по графику. Она может быть проведена и ранее установленного срока в принудительном порядке.

Инициаторами такой процедуры могут быть:

  • собственники квартиры, полагающие допущение ошибки в расчетах;
  • муниципалитет города;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если ошибка в расчётах все же будет обнаружена, вернуть излишне уплаченный налог не получится. Переоценка поможет только в дальнейших расчетах учитывать наличие выявленной ошибки.

Особо интересует граждан вопрос, из чего рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости.

Кадастровая цена квартиры обычно складывается из нескольких показателей:

  • расположение объекта, его удаленность, район нахождения;
  • площадь квартиры;
  • степень износа объекта недвижимости;
  • наличие коммуникаций;
  • тип недвижимости: целая обособленная квартира или комната в общежитии.
Предлагаем ознакомиться:  Кто освобожден от налога на квартиру

Как узнать кадастровую стоимость на квартиру

На полную стоимость объекта больше всего влияет цена 1 квадратного метра недвижимости в том или ином районе или населённом пункте. В Москве, к примеру, квадратный метр жилья стоит порядка 200 тысяч рублей. В регионах таких цен практически не существует.

Определяется цена с помощью специальной формулы, где учитываются региональные коэффициенты, год постройки помещения и многие другие показатели.

Сведения о кадастровой стоимости объекта необходимы во многих ситуациях, таких как:

  • проверка начисленных налогов на недвижимость;
  • определение налогов при оформлении наследства или дарственной;
  • расчёт оплаты услуг нотариуса;
  • оформление ипотечного займа;
  • определение субсидий и иных социальных платежей.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Получить сведения о значении кадастровой стоимости объекта довольно несложно. Существует несколько доступных способов получении данной информации, которыми может воспользоваться любой желающий.

Итак, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Результаты проведения кадастровой оценки и определения стоимости жилья могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кто делает кадастровую оценку квартиры

Оспорить оценку могут:

  1. Юридические и физические лица, чьи интересы были затронуты проведённой оценкой.
  2. Органы государственной власти или местного самоуправления в отношении тех объектов, которые находятся в их собственности.

Наличие оснований для оспаривания цены квартиры определяется только по сведениям, полученным из Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, что регламентировано ФЗ № 135.

Часто случается так, что значение кадастровой стоимости, установленное службой кадастра, вызывает возмущение у собственника, поскольку оно существенно выше рыночной цены жилья. В таком случае собственник может провести независимую оценку кадастровой стоимости квартиры для последующего обжалования ее значений.

Документ в виде заключения эксперта может использоваться только для оспаривания кадастровой стоимости. Налоговая служба такие бумаги к сведению самостоятельно не принимает.

Для направления запроса в комиссию заинтересованное лицо также должно подать определённый пакет документов:

  • справка с информацией об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, заверенная у нотариуса, которая подтверждает законное право владения жильем;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, содержащихся в Кадастре;
  • оценка рыночной цены объекта на ту дату, когда была зафиксирована кадастровая стоимость;
  • экспертное заключение.

Сервис росреестра

Решение по поступившему запросу комиссия обязана принять в течение одного календарного месяца, что зафиксировано в нормах законодательства.

При этом у них есть всего неделя на то, чтобы довести информацию о поступившем запросе до органов местной власти. Как только определенное решение комиссией будет вынесено, она должна будет уведомить о нем заявителя в течение 5 календарных дней.

Обжаловать в суде заинтересованные лица могут не только конечный результат оценки имущества, но и решение специальной комиссии. Как правило, суды встают на сторону истцов, оспаривающих заключения комиссии, при наличии достоверного отчета независимой оценки и снижают кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В ближайшее время все субъекты и населенные пункты страны перейдут на учёт недвижимости по кадастровой стоимости и на расчёт налогов на имущество по кадастровым данным. Таким образом значение налогооблагаемой базы по имуществ будет максимально приближено к рыночной стоимости жилья.

Узнать кадастровую стоимость можно и на сайте Росреестра, и в отделении МФЦ и в кадастровом паспорте на квартиру. Значение кадастровой стоимости жилья непостоянно, оно подлежит регулярной переоценке.

Оценка, результаты которой внесены в ЕГРН, необходима при расчете обязательных платежей в казну государства – налогов и сборов. Предполагается, что установленная в результате экспертизы стоимость максимально приближена к рыночным ценам на жилье в конкретном регионе.

Ст. 408 Налогового кодекса РФ (часть вторая) определяет, зачем нужна кадастровая стоимость жилья, и устанавливает правила расчета налога на имущество физических лиц до 2020 года.

Кадастровая стоимость объекта

Для собственников жилья предусмотрен налоговый вычет в виде установленной нормы площади, на которую уменьшается налоговая база:

  • жилой дом – 50 м2;
  • квартира – 20 м2;
  • комната – 10 м2.

КС учитывается во время начисления 13 % НДФЛ при продаже квартиры. До января 2016 г. размер налога зависел от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. Однако нередко в соглашении продавцы упоминали более низкую, формальную стоимость, чтобы уменьшить сумму налога.

Теперь, если при продаже жилья стоимость в договоре ниже, чем кадастровая стоимость 1 кв м квартиры, умноженная на ее площадь и на понижающий коэффициент, налог взимается с суммы, полученной по указанной формуле.

Данное правило зависит от способа приобретения жилья и действует при продаже квартир, которыми собственники владеют менее 3-5 лет.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры формируется для создания единой системы налогообложения. Указанная цена не является окончательной и может измениться при проведении новой оценки (не реже чем каждые 5 лет, и не чаще чем раз в 3 года).

Гражданин может не только интересоваться тем, как проверить кадастровую стоимость квартиры, но и захотеть уточнить классификацию этого объекта и методы, примененные оценщиком.

На сегодняшний день кадастровая оценка отличается массовым характером. Цена устанавливается на определенную дату. При выполнении работ все объекты недвижимости рассматриваются с точки зрения характеристик:

  • влияющих на классификацию квартир;
  • влияющих на формирование стоимости;
  • применяемых методов оценки.

Указанные критерии влияют на то, как оценивается кадастровая стоимость квартиры. Объект оценивается исходя из того, что его можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции и сразу же использовать без каких-либо улучшений.

В ходе оценки могут применяться затратный, доходный и сравнительный подходы:

  1. Затратный предполагает определение расходов на создание аналогичного объекта или его воспроизведение. Полученная примерная кадастровая стоимость квартиры будет ориентиром для определения цены. Этот метод чаще всего применяется в малоактивных секторах рынка недвижимости, а также при оценке реконструируемых объектов и незавершенного строительства.
  2. Сравнительный метод оценки имущества считается самым точным и простым, хотя в данной ситуации отображается только текущее состояние рынка. Это напрямую влияет на то, как определяется стоимость квартир исходя из сравнения рыночных цен при покупке аналогичных объектов на дату проведения оценки. Успех применения метода зависит от наличия достоверной информации о сделках.
  3. Доходный основывается на прогнозах эффективности капиталовложения и оценке будущих выгод. Сравниваются доходы и расходы при эксплуатации объекта, например, арендная плата или потери при ее сборе. Полученные результаты отражают стоимость жилья с учетом указанных факторов.
Предлагаем ознакомиться:  Как использовать материнский капитал на покупку квартиры в 2020

author

Сочетая эти методы, оценщик установит наиболее вероятную цену квартиры.

Закон РФ от 03.07.2016 № 237 ФЗ определяет, кто делает кадастровую оценку квартиры. Согласно этому нормативному акту, недвижимость оценивают специально созданные и уполномоченные органами местного самоуправления бюджетные учреждения. Их основная деятельность состоит в:

  • установлении КС;
  • предоставлении разъяснений, связанных с ценой;
  • рассмотрении обращений при исправлении ошибок.

Создание таких организаций обусловлено стремлением повысить качество кадастровой оценки и соблюсти интересы правообладателей недвижимости.

Получение данных о КС

В выписке из ЕГРН, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, содержится цена квартиры по кадастровому паспорту. Для собственника предусмотрена расширенная выписка с указанием не только основных характеристик и стоимости жилья, но и сведений о смене владельцев и перепланировках.

Единственный достоверный источник получения информации в интернете по кадастровому номеру или адресу о стоимости объекта – официальный сайт Росреестра. ЕГРН представляет собой систематизированный перечень всей недвижимости страны. Объектам присваиваются номера и характеристики, в том числе КС. Здесь же можно узнать, каким образом определялась цена.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

  • налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
  • подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

  • заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
  • передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
  • обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  • рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  • определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Как рассчитать КС

(ставка налога на имущество х 200) х (площадь квартиры – 20 кв.м.)

Эти данные будут примерно соответствовать КС. Чтобы получить достоверную информацию о том, как устанавливается цена, можно ознакомиться с процедурой оценки и отчетом, который содержится в открытом Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижмости

В связи с тем, что самому рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры невозможно, в качестве доказательства следует привести заключение квалифицированного оценщика.

Один из самых простых и быстрых способов узнать указанную в ЕГРН стоимость квартиры – онлайн сервис Росреестра. Зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет на сайте, собственник жилья может ознакомиться со сведениями о КС. Для этого необходимо в строке поиска указать адрес либо кадастровый номер объекта.

В полученных характеристиках недвижимости будет указано, сколько стоит жилье.

Поскольку все данные выдаются из базы на момент обращения, действительность информации гарантируется только в период выдачи выписки.

Как упоминалось выше, ведение ЕГРН возлагается на Федеральную кадастровую палату и ее территориальные подразделения. Чтобы получить нужные сведения, нужно обратиться в офис учреждения. Для повышения качества обслуживания предусмотрена предварительная электронная запись на прием, выездное обслуживание и курьерская доставка документов.

Услуга по выезду, приему заявлений и доставке выписок из ЕГРН, предусмотренная Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», является платной. Размер оплаты утвержден Приказом Минэкономразвития от 31.05.2016 № 337.

Получить услугу бесплатно имеют право только ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I-II группы. Для этого следует предъявить подтверждающие документы.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости (ЕГРН).

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий. Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.

Расчет налога на имущество

Ст. 403 и 408 Налогового кодекса РФ устанавливает, на что влияет кадастровая стоимость квартиры. В настоящее время в большинстве регионов РФ на ее основании начисляется налог на имущество.

Размер ставки устанавливают местные власти. При этом учитывается:

  • тип и сегмент жилья;
  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент-дефлятор.

(налог по кадастровой стоимости – налог по инвентарной стоимости) х понижающий коэффициент

С 2018-го года значение понижающего коэффициента будет ежегодно увеличиваться на 0,2.

Заключение

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости

Изменения в законодательстве предусматривают постепенный отказ от инвентаризационной оценки и переход на кадастровую. Новый подход к определению стоимости имущества предполагает получение более точных данных о цене объектов недвижимости. Эти сведения станут основанием для расчета налогов и пошлин.

Для жителей регионов РФ, где еще не приняты изменения, предложена приблизительная формула расчета КС квартиры. Воспользоваться ею могут и те, кому известна стоимость их жилья. Полученные данные позволят оценить правильность результатов кадастровой оценки и в случае необходимости их оспорить.

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

  • рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
  • РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
  • кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
  • КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
  • если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector