18.01.2020      21      0
 

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?


Взыскание неустойки в суде

Претензионный порядок истребования неустойки представляет собой менее затратный по временным и финансовым ресурсам процесс.

С примерным образцом претензии вы можете ознакомиться по ссылке.

Этот порядок еще называют досудебным или внесудебным.

Закон не устанавливает требования об обязательности досудебного урегулирования спора.

Исключение — случаи взыскания установленного законом штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также оговорки в самом ДДУ.

На отношения между застройщиком и дольщиком распространяются нормы Федерального закона «Закон о защите прав потребителей».

Этот закон говорит, что выявленные недостатки должны быть устранены в разумные сроки, которые дольщик указывает самостоятельно в претензии. Как правило, это 10-14 дней.

Иногда срок для ответа на претензию может быть прописан в ДДУ. Максимальный срок для ответа составляет 30 календарных дней.

1

В этой статье мы собрали для вас самые полезные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия. Мы развеяли мифы и постарались создать для вас целостную картину! Если после прочтения у вас останутся вопросы, задавайте их в комментариях под этой статьей!

Кстати, у нас новая акция! Подробнее тут: «Приемка квартиры от застройщика с участием юриста и эксперта в подарок!»

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

  • какое право было нарушено застройщиком;  
  • ссылки на условия договора и нормы законодательства;
  • описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
  • размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.

Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции. В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства. Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.

Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.

Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.

Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. Срыв сроков строительства и несоблюдение времени передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года.

Предлагаем ознакомиться:  Как быстро погасить кредит если нет денег

В связи с этим юристы советуют: перед тем как подписать документ, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

  • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
  • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
  • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
  • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.

В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья.

Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).

Совет № 1: 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю, забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это —  лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. О том как попасть туда обычному дольщику мы рассказали тут. Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Неустойка за просрочку сдачи объекта

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

3

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

За просрочку передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить дольщику пени в определённом законом размере.

Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерациии и считается на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если дольщиком является гражданин, то пеня оплачивается в двойном размере.

Суд не одобрит неустойку, если дольщик уклонялся от принятия объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

Чаще всего для расчета неустойки применяется ставка на дату фактической передачи дольщику объекта. Она указана в акте приема-передачи.

В практике Верховного Суда РФ бывают случаи увеличения неустойки, если заявитель просит рассчитать неустойку на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ (Определение ВС РФ от 24.10.2017 г. по делу №41-КГ17-26).

Сдача дома откладывается

Вы можете посчитать, какой из двух вариантов окажется выгоднее для дольщика, и применить наиболее подходящий.

Формула для расчета неустойки:

  • Сумма договора ДДУ (руб.) * СР%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки.
  • Количество дней просрочки считается как количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был передать дольщику объект, до момента подписания передаточного акта.

Дольщик может обратиться с претензией о выплате в адрес застройщика либо сразу направить исковое заявление в суд.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки. 

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам срок строительства затягивается, он должен заранее (за 60 дней до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет подписывать данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день). Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать будних дней с того момента, когда письмо было отправлено.

Совет № 2: Досудебная претензия – в чем подвох?

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Предлагаем ознакомиться:  Могу ли я оформить свою половину земли в собственность и начать на ней строительство

Так вот, с составлением претензии все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не видел. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

  • Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
  • Лучше всего отправляйте претензию ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
  • Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Расчет неустойки

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет.

Составление претензии к застройщику

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Совет № 4: Причины подать иск в первый день просрочки

Расчет неустойки

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Подробнее о получении неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ — узнайте в статье.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
  4. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

Для физических лицнеустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Для юридических лицнеустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.

Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.

Предлагаем ознакомиться:  Компенсация за жилье переселенцам. Какие есть вопросы?

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

  • Срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.

  • Как правильно посчитать просрочку застройщику?

  • Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.

3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.

На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась.

Мнение 1

Ставка рефинансирования определяется на день подписания акта приема-передачи (дату подачи иска в суд).

Порядок взыскания неустойки в суде

Мнение 2

Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанный в ДДУ.

Мнение 3

Ставку рефинансирования нужно определять на каждый период ее действия, входящий в период просрочки.

Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование. Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.

4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.

Разрыв контракта

5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта). Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере.

Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке.

Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ.

1. Досудебный порядок урегулирования спора

Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться).

2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением.

Выбор суда для подачи иска

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки. Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик. Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Совет № 6: Арбитраж или районный суд?

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

Выбирать вам. Но в целом, если вся ваша неустойка больше 200 000 рублей, то арбитраж конечно и быстрее и выгоднее. Решения арбитражного суда вы можете посмотреть тут.

Совет № 7: Подсудность в СОЮ

Досудебная претензия полный размер

Ну раз вы все-таки остановились на обычном суде и решили обойти арбитраж стороной, то тут есть важное правило.

Не подавайте иск по месту нахождения застройщика и по месту строительства объекта недвижимости! Скорее всего районные судьи уже знакомы с застройщиком и его юристами, и их «дружба» может сильно подрезать вашу неустойку. Судебный процесс лучше проводить по месту своей регистрации. Ну а если по вашим адресам у вас с застройщиком один суд, то тогда дорога только в арбитраж. Самую важную информацию о подсудности по ДДУ мы собрали в другой нашей статье.

Совет № 8: Как сэкономить на пошлине?

Обращаясь в районный суд, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Совет № 9: Стоимость услуг юриста или «5 по цене одного»

Обращаться в суд самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается к юристам или адвокатам. И тут надо быть аккуратными.

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги.Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки. Если вы решите подписать договор с подобной компанией, то своих денег, скорее всего, вы уже не увидите.

Совет № 10: Висит груша — нельзя скушать.

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на взыскании неустойки с застройщиков именно через арбитраж. Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Подарок для вас!

Кроме того, на некоторых страницах нашего сайта есть такие же акции. Читайте наши статьи, делитесь ими в социальных сетях и получите скидку до 15% на наши услуги!


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector